摘要：本文为大家介绍特色小镇的发展现状、发展前景、发展趋势。
一、发展现状
1. 存在问题
特色小镇建设为我国建设美丽乡村、推进新型城镇化建设、加快产业调整、深化城乡融合等方面做出了重要贡献。但是，不可否认，各地特色小镇建设过程中也在不同程度上存在着一些问题。
(1) 盲目上马，后续财力不足
特色小镇在浙江初见成效，并得到中央肯定和总结推广后，一些地方出现了一股盲目跟风现象。这些地方完全不顾村镇的客观实际，出于套取国家小城镇建设专项资金与政绩工程的目的，盲目上马特色小镇项目。但特色小镇建设与投资的主体还是县一级政府。这样，一些财力不足，又无法撬动社会资本的县域对特色小镇建设就会缺乏可持续的财力支撑。
(2) 千镇一面，特色不足
特色小镇建设的最大特点就是要有“特色”，而这个特色主要应基于小镇自身的自然禀赋与文化积淀。如果在特色小镇建设中盲目跟风，忽视了“特色”这样根本性的东西，这种生搬硬套的行为必然会让一些特色小镇建设最后依然走的是“造城”式的传统城镇化道路。
(3) 缺乏产业，动力不足
各地发展特色小镇的经验说明了，特色小镇经济功能依然是第一位的，只是这种小镇经济应是特色经济。小镇的特色经济靠的是特色产业支撑。如果一个小镇没有属于自己特色的产业作为支撑，形成特色经济，所谓的特色小镇建设最终也会因为缺乏自身的“造血”功能而无法持续下去。
(4) 体制僵化，活力不足
特色小镇的“特色”，还在很大程度上表现在体制的灵活上。传统的建制镇走的完全是党政部门主导的招商引资与强制性管理活动。在一些地方的特色小镇建设中，依然是一条成立管委会、走党政部门主导的城镇化活动。而浙江成功经验表明，小镇的发展更多的是借力于市场驱动。那种继续依托管委会进行规划管理与招商引资的小镇，最后非常有可能导致体制僵化，活力不足。
(5) 贪大求洋，人气不足
实践证明，特色小镇的特色在于“小而强” “小而精”。如果没有明确的规划与建设边界，特色小镇建设中就会偏离国家法律和制度设计的既定轨道，就会造成小镇的无限蔓延。在一些地方特色小镇建设过程中，在面子工程、政绩工程的驱动下，一些所谓的特色小镇因贪大求洋，小镇建设变成了“造镇运动”，造镇运动变成了房地产开发运动与卖地运动。大量新建房屋由于没有产业与就业人口的支撑，而形成了新一轮没人购买、没人居住的“鬼楼”与“鬼镇”。
(6) 机制陈旧，服务不足
浙江特色小镇经验告诉人们，特色小镇的“特色”在很大程度上还表现为抛弃了“非镇”“非区”的旧路，走上了“政府引导、市场主导、产业支撑、社会协同”的体制机制创新道路。特色小镇机制灵活，不是管理而是服务。既为客商与居民服务，同时又要进一步简化服务流程，为他们提供更为便捷、更为优质的“一条龙”服务。
2. 房企布局特色小镇概况
(1) 「小镇时代」来临
盖房、卖房，这种简单粗暴式房地产业在内地已逐渐成为过去，内地房地产业转型升级正在加速。不同于过去的多元化转型策略，建设特色小镇正在成为内地房企转型的新方向。碧桂园、华侨城、绿城等一批领先房企正在打造中国的「小镇计划」。
表1：房企布局特色小镇概况
房企为何都纷纷加入「小镇队伍」？除了行业利润下滑，寻找新的增长点之外，政策推动应是其中因素之一。“十三五”规划纲要提出，要因地制宜发展特色鲜明、产城融合、充满魅力的小城镇。今年10月，住房城乡建设部公布了第一批中国特色小镇名单，进入这份名单的小镇共有127个，并规划未来4年中国将培育1000个左右的特色小镇。
目前，一线城市和核心二线城市拿地成本越来越高，对于房地产企业来说净利润大幅下滑。随着基础设施的完善以及新兴产业的兴起，城市工商业集中于核心大城市的必要性在逐步降低。基础设施完善为核心城市转向周边城市，或中心城区转向郊区提供了可行性。
图1：2006-2015年标杆上市房企平均毛利率及净利率
随着国内经济结构转型，新兴产业将替代基础制造业成为未来经济的重要载体。而新兴产业，如IT、金融、生物医药、传媒、设计类公司等等对于城市配套要求较低，可在核心城市周边布局，分散核心城市中心城区压力。特色小镇得到房企的青睐并迅速成长也是顺应了这一趋势。
(2) 各式小镇百花齐放
① 碧桂园：科技小镇
内地“千亿房企”碧桂园集团宣布启动“科技小镇”计划，据了解，目前该集团已有在惠州三个科技小镇项目开动，分别是惠东稔山科技生态城项目、惠州潼湖创新小镇项目、惠州潼湖科学城项目。此外，在东莞也已正式签约第四个科技小镇项目。
按照碧桂园战略规划，企业一方面将对原有项目进行产业升级，一方面将努力开展创新项目，其创新项目之一就是科技小镇计划。从原来的单一的房地产开发商转型成为中国新型科技智慧产业空间的重要供应商和运营商。
② 华侨城：文旅小镇
华侨城集团则在“文旅小镇”发力，日前，该集团在四川同包括成都金牛区、大邑县、双流区三地政府以及成都文旅集团签署合作协议，拟投资1200亿元打造天回、安仁、黄龙溪三大旅游名镇。华侨城集团公司总经理段先念表示，将按照国家新型城镇化战略，在“文化+旅游+城镇化”模式下，让三座历史名镇焕发新的活力。
③ 绿城：农业小镇
在碧桂园探索科技小镇，华侨城打造文旅小镇，深铁开发基金小镇的时候，宋卫平却选择了农业小镇，这不仅是老宋退休前的一大课题，更是一位理想主义者对于新农村建设的一种新探索。
表2：绿城农业小镇
A. 农业小镇的模式探索
距离市中心30-50公里，占地3平方公里，其中农业及相关产业占2平方公里，建筑规划占1平方公里。在建筑规划中，90%的是住宅，预计售价1万/平米，10%的是配套设施，包括医疗、教育、餐饮、娱乐和文化等。宋卫平曾经坦言，农业小镇的实质就是一个微缩型的城市，在3万人的居住人口中，城市与农村各占一半比例。
图2
B. 农业
a. 生成端
在生成端，蓝城农业是工商资本+科研机构的标准范本，几个主要生产基地以规模农业方式种植科研机构的优种农产品，已经推出的有：锦绣黄桃、高山猕猴桃、蓝颜柚、凤梨凰等，但是尚未形成市场知名度和客户口碑。
b. 销售端
在销售端，有线上、线下和宅配三种方式：
● 线上：蓝城农业有B2C商场、天猫旗舰店、App及微店，但是其主打产品依然是进口水果和牛羊肉，尚未形成自己的电商特色；
● 线下：蓝城农业的产品通过自建的篮宴生活体验馆和超市进行销售；
● 宅配：集团下有篮宴宅配，针对中产家庭居家食材需求。
C. 医疗和教育
医疗和教育也是一个小乡镇的核心，特别是要移居到这里生活的家庭非常关心这两个问题。这两方面，绿城小镇的规划在小镇建设育华学校和颐乐学院，也就是通常的私立学校和老年大学。
(3) 造小镇易，运营「特色小镇」不易
目前市场上的小镇主要有两种模式，一种是用纯商业模式来做，依靠城市和周边的购买力汇聚成一个小镇；另一种是则依靠一部分国家财政的模式，以政府投入为主要动力，加上一部分市场的作用。
纯商业模式下的特色小镇，容易失去小镇原有的特色文化和乡土气息。宋卫平曾说，「做小镇如果只想着赚钱，那90%都会失败，做小镇一定要有念想。」做小镇，不是造房子，核心应该是造生活。在小镇里面，只有生活才是被称道的。这样的小镇，可能是以文化和文明为引导，以科技为依托。小镇注重的是小而特，并非大而全。房企倘若拿做传统住宅的经验来打造特色小镇，将是对乡村人文的破坏。盲目的过度扩张会使得小镇失去自身特色，难以达到因地制宜的效果。
另一种依靠一部分国家财政的模式，开发商会受到政府的制约，难以脱离传统的建设路线。特色小镇不仅要注重打造宜人舒适的物质空间环境，更要赋予其强力的产业支撑。
当下房企都如潮涌般奔赴特色小镇的蓝海，大规模大体量的打造各式各样的小镇，然而小镇的建造模式、运营模式、盈利模式有些尚还不清晰。在这种情况下，未来小镇市场也许将会面临大量的库存和洗牌。
大城市光芒耀眼，但是乡村建设乏善可陈。当大家都在关注房价上涨，都在关注地价创新高，特色小镇的悄然兴起让人发现了一片巨大的市场空间。特色小镇作为当下房企市场的“新宠”，表面上是一种乡村人文的体站，实则还是需要高效的商业模式和理性的商业思维。
二、发展前景分析
从全国来看，特色小镇的建设将产生十万亿以上的投资额。根据已经初步建成，有企业进驻运营的部分小镇统计来看，平均一个特色小镇投资额约为50-60亿。按照住建部总规划1000个特色小镇，将产生5-6万亿投资额；如果按31个省市的规划总和，2400多个特色小镇将产生12-15万亿投资额，可为经济增长提供强大推力。
表3：部分特色小镇投资
三、发展趋势预测
1. 政府引导，企业主导
特色小镇建设，政府要在规划编制、宣传推介等方面发挥积极作用，鼓励和支持企业参与特色小镇建设和发展，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，使一些区位条件好、发展潜力大、资源环境承载力高的小城镇得到更好更快发展。
2. 借助互联网，促进产业融合发展
很多小城镇有自己特色的产业和产品，而且品质很好，但是量不大，借助互联网，可以促进农业、加工、销售、贸易、售后等相关产业的融合发展，促进小城镇做得更专、更精、更强。
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