摘要：从2017年开始，在3年左右的过渡期之后，房地产行业将进入一个全新的时代，这个时代可能长达20-30年。靠房地产赚钱的门槛将越来越高，行业的大门正在慢慢关上，一步赶不上，步步赶不上。
一、地产行业近况
一个月前，还有人在争论房地产周期是否会再次轮回。现在，在中央再次明确未来方向之后，明源君可以很肯定地告诉你，不会了。过去20年，地产行业所依凭的许多经验正在崩塌。
从2017年开始，在3年左右的过渡期之后，房地产行业将进入一个全新的时代，这个时代可能长达20-30年。靠房地产赚钱的门槛将越来越高，行业的大门正在慢慢关上，一步赶不上，步步赶不上。
新时代，地产行业最大的逻辑是：打击投资客短炒赚钱，限制房企快周转赢利，但欢迎房企和投资者长线经营获得利润。缺乏能力和实力积累的房企和个人，将被淘汰出地产行业。现在还想空手套白狼，靠高杠杆和短周期完成逆袭，将是不可能完成的任务。如果传统模式逐渐衰落，那么，如何在新的时代做房地产？其实中央指出了非常明确的5条路，明源君后面会详细说。
与此对应的是，房企转型的窗口，正在逐渐关闭，剩下的时间不到3年。从0开始是来不及的，转型到一半决心不够也是不行的。未来3年，选择做什么比怎么做重要的多，战略定力比能力更重要。如果你家房企还在迷恋过去的成功，没有做战略上的调整。不管你现在地位如何、收入怎样，都可以考虑逃离。为什么说一个时代结束了？明源君下面详细来说。
二、从卖地就开始发力，减少交易，打击短线操作，屏蔽没实力的开发商，赚钱越来越难，逆袭基本不可能了
明源君2016年底、2017年初曾多次撰文判断：本轮调控最大的目的不是打房价，而是打交易，既限制购买、也限制销售，最终让交易数量和频率减少，让房价趋于稳定。不管是限购、限贷，还是限价、限商住、二手房限售，都是奔着这个逻辑去的。限购、限贷减少了购买，限价、限商住、二手房限售减少了供应。
最近，明源君有了新的认识：“打交易”的逻辑正在进一步深化，不再只是在终端销售市场发力，也开始向供给端发力了，从土地买卖就开始发力。具体来说主要有2个政策：
1. 限现房销售：让快周转越来越难，自己没钱就没法做项目
应该说，预售制度，之前是我国地产行业的基本制度之一。
首先，预售让快周转成为可能。之前，房企说3个月开盘、6个月开盘，实际上并不是说拿地3个月、6个月后，项目就修好了，而是说那个时候售楼处做好了，可以开始预售了。
其次，预售是一个加杠杆的过程，让资金实力很弱的开发商也可以做房地产。有些开发商将购房者的预付款用于别的投资项目，通过购房者按揭又得到了银行的贷款。
最终，一些开发商仅需极少的自有资金，通过占用购房者预付的房款，即可实现“空手套白狼”的经营模式。用1个亿的资金撬动10个亿甚至更多的资金，滚动开发，不成问题。
但是现在，逻辑变了。2016年4月26日，深圳市土地房产交易中心挂出一宗龙华新区的地块，成为深圳市商品房现售首个试点项目。2017年5月25日，广东省印发《实施珠三角规划纲要2017年重点工作任务》，鼓励推行现房销售。2016年9月19日，南京拍出第一幅现房销售地块，至2017年上半年，一共有40余幅地块必须现房销售。2017年10月的首场土拍，成交的8幅地块中就有5幅宅地需现房销售……
现房销售严格执行之后，3个月、6个月开盘根本不可能了。周转速度立刻慢了下来。假设开发商数量固定，那么在固定时间段入市的房子也就少了。现房销售严格执行之后，没有资金实力的开发商没法做房地产了。自己没有足够的钱，根本就没法撬动项目。再加上很多地方规定，从《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起3个月乃至1个月内就要缴清全部土地出让价款，更是对开发商的资金实力提出了很高要求。
图1
2. 限自持：直接减少了入市销售的新房，对运营、金融能力都提出了高要求
现在，全国各地都推出了大量限自持的地块，要求自持70年的比比皆是。假设入市土地相对稳定，那么，要求自持就直接减少了入市销售的新房数量。拼自持拼的是什么？是2种能力，一是金融能力；二是运营能力。
光靠自己的钱，来做租赁等运营，是肯定会亏的，所以一定要用多种金融手段。之前的做法有：把项目融入自己的上市公司变现，或者打包成金融产品出售等。最新的消息是，10月11日，国内首单长租公寓资产类REITs产品——新派公寓权益型房托资产支持专项计划获得深交所审核通过。23日，国内首单房企租赁住房类REITs、首单储架发行类REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上交所审核通过。
新派作为租赁企业、保利作为房企，都先后发行REITs成功了，这是强烈的信号，有了这个，房企做自持、做租赁，就有办法了。当然，虽然有金融手段，还是要保证运营得好，否则以后再发行金融产品就没有支撑。如果你持有的公寓、酒店、商业、产业园本身不能赚钱，那么一切金融产品都是空中楼阁。
3. 对开发商实力提出极高要求，逆袭基本不可能实现了
上面所说的2条，除了减少交易之外，对开发商的实力提出了极高的要求。而对开发商实力提出极高要求的，还有其他一些拿地规则。比如上海使用多次的“招标+拍卖”机制，规定：当土拍竞报申请房企超过3家时，则先招标，通过经济实力、技术资质、项目经验等评选出综合实力最强的3家；而后这3家房企走拍卖程序，决定最后买家。
根据相关规则，只要有大房企去参与，非上市房企，50强以后的房企，没有做过装配式、绿色住宅项目的房企，基本都没戏了。
综上所述：没有很强的资金实力、运营能力，在2017年尚未做到一定规模的房企，以后再想逆袭，基本上不可能了。
看到这里，大家可能都会有疑问，如果快周转不能做了，传统的模式衰落了，那么，地产人未来到底可以靠什么赚钱？靠什么发展？事实上，中央已经为地产人指出了5条明路……
三、地产人走这5条路，未来将一片美好
中央指出了哪5条路？其实都藏在中央的报告里……
1. 第一条路：满足客户的改善需求，造更好的房子
中央报告指出，现阶段的主要矛盾是“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。也就是说，数量并不是不够，而是质量不够好、不够平衡。就房地产来说，房子并不是不够，大部分家庭都有房子。只是有的房子在农村、有的房子在县城，有的房子太老太旧，住起来不舒服。从2017年开始，在许多城市，改善需求都取代刚需，成为主要需求了。
当然，要满足改善需求，房企自己的产品能力必须要强。造更好的房子，许多时候也可以是刚性的规定，比如日前成都市人民政府办公厅发布《关于进一步加快推进成都市成品住宅发展的实施意见》要求，到2022年底，全成都市只卖成品房。那么，老做清水房，不懂精装，没有相关标准的房企，就会出现困难。
图2
2. 第二条路：和政府合作做廉租房、微利房项目，自己做公寓等出租房项目
中央报告提出要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”多主体、多渠道，就包括各级政府的供给，现在很多房企开始做代建，政府代建项目是利润有保障也有稳定需求的好生意。绿城代建等都可以做这一块。房企自己也可以做公寓等出租房项目，用上面提到的REITs等金融创新减少压力，加速变现。
当租赁成为一种主要需求后，其盈利能力可能会提升。美国作为一个成熟的市场，在次贷危机之后，能买房的人越来越少，导致了租金的持续上涨。美国2016年4月份平均租金为1407美元，与2015年同期相比增长了2.6%。著名租房网站Zillow说到2017年4月，美国整体租金再增长1.75%，平均达到1431美元。2006年到2013年，华盛顿的租金中间价格七年增长了21%；纽约增长了12%。
中国现在的租赁房许多比较零散、粗糙，通过改进、规范管理，是有很大提升空间的。万科在9月就进入深圳玉田社区，对这个曾经的城中村进行统一租赁和运营管理的尝试。这也是一条新路。
3. 第三条路：做产业地产，工业园、农业园、高新园区、商住产一体化等等
中央报告提出要推动“新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。”这其中有个词是大家熟悉的，那就是“城镇化”，城镇化率，一直是和地产的发展息息相关的，城镇化率不到75%左右，地产的高速发展就不会结束。那么，“城镇化”如何和别的关键词同步发展呢？当然是产业和地产融合，将来可能会出现很多高新企业主导的项目，地产人根据他们的需求去做开发。
4. 第四条路：在都市群里做特色小镇，做城市运营，捞取长期红利
中央报告提出要“以城市群为主体，构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，加快农业转移人口市民化。”也就是说，不能光做大城市，要做城市群，特别要做小城镇。特色小镇在很长一段时间内都将是热点。和地方政府合作，做城市运营，虽然获取红利没那么快，但是是长期的，可持续的。
5. 第五条路：和群众一起赚钱，包括买不起房的群众，“财产性收入”大家红利均沾
中央报告提出要“拓宽居民劳动收入和财产性收入渠道”。中央报告也提出要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。”也就是说，指望调控放开，通过炒房来获取“财产性收入”是不现实的，住建部部长王蒙徽在大会期间也强调“下一步，我们将坚持调控目标不动摇、力度不松劲，保持政策的连续性和稳定性。”那么，不炒房如何获得“财产性收入”？现在看起来租赁REITs的发行，等等，应该都是可以尝试的。
四、“慢钱”不是你想赚就能赚的，需要长期积累的能力和实力来换取地方政府和资本的认可
这5条路里，产业地产、特色小镇、城市运营、长租公寓等等赚“慢”钱的路，未来可能会逐渐成为主流。但是，这些路不是你想走就能走的，需要长期的积累。前10强之外，其他的房企可能都得认真想想自己有什么能力。
为什么呢？比如说城市运营，要和地方政府一起做，如果你没有成功案例，历史上没有做过，地方政府可能就不会选择和你合作。再比如说，如果你做长期运营，需要钱，资本方一定是看你的能力如何，过往表现如何，才会考虑要不要把钱给你。而能力和信任，都需要长期的积累才能拥有……
1. 运营能力光靠砸钱、挖人很难拥有
以协信为例，其和清华、绿地都有合作。协信能打动合作方的最核心的能力，是商业、产业地产的运营能力。
图3
运营能力到底是什么？背后是什么东西在支撑？这个问题比较复杂。如果单就商业运营方面的积累来说。协信有600人的商业运营团队。如果是一个已经建成的购物中心，协信可以迅速把它的的定位、商业价值、价值评估做出来。如果是一块地，协信有140多个设计研发人员，相当于一个中等的设计院，可以迅速完成设计定位。协信的团队里7、8年及以上工龄的人很多，有长期的积累，对每个城市的商办产品习惯和特点也有研究。
运营能力是否能通过砸钱、挖人来获得呢？从历史来看好像很难。某代理曾经花了非常大的代价，从各大行挖走了40个人，集中做商业运营、咨询等等，但最终没能形成优势。为什么呢？协信认为核心竞争力是一个系统，由生产力和生产关系组合起来，又要水土服，又要能力强。如果从0开始，虽然挖了人，但是背后的系统不可能全复制过去。
所以，运营能力是一个人力资源、公司制度、习惯配合、经验积累的混合体，很难通过挖人、砸钱直接获得。
2. 城市运营市场，注定是一个有限竞争的市场
特色小镇、城市运营，有些类似，就是一家房企在一个比较大的区域长期经营，在这个区域逐渐发展的过程中，获取长期红利。比如中国金茂已经将“城市运营”作为公司战略。下图是金茂的长沙梅溪湖项目前后对比。
图4
金茂觉得，城市运营是一个有限竞争，因为做城市运营的开发商必须满足以下一些条件：
① 能做一级开发，也能做二级开发，从二次开发里都能赢利；
② 对政府规划、城市未来有正确判断；
③ 有战略眼光，敢做城市运营；
④ 有运营经验，能运营商业、酒店、写字楼等多种业态；
⑤ 有资金实力有信誉保证，有足够的资本和现金流来做城市运营。
而同时具备以上能力，又有成功经验的房企很少。所以金茂认为，城市运营是一个有限竞争，有实力和中国金茂竞争的，可能只有几家房企。而中国这么大，没有谁能做所有的项目，所以有相关积累的房企都将获得巨大的机会。
作者：明源地产研究院主编，王恒嘉
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