摘要：不同于房地产黄金时代，拿地拍地可能就是一拍脑袋的事，只要有地不管在哪里，都是赚钱的香饽饽；但是到了房地产白银时代，住房市场竞争激烈，想要领先市场，必须深入研究分析，精准拿地才能以更高的效率实现价值最大化。
一、除了大数据，还有哪些分析能够辅助决策？
进入大数据时代，许多地产纷纷开始运用大量抽象数据进行分析，辅助拿地决策。保利地产也不例外，通过利用地图热度、PIE指标以及大量经济数据建立投资分析平台，形成经济维度下的城市投资地图。
图1：保利投资分析平台
二、为什么要关注城市规划？
图2
城市规划，是政府从城市宏观层面对城市的发展方向和规模进行调控的行为，也是政府推行其发展理念的重要工具。
图3：《人民的名义》
图4：《人民的名义》
上世纪90年代，广州将“一大块菜地”被规划为“未来的广州新城市中心”，于是菜地变成了现在的超级CBD“珠江新城”。二十一世纪初，广州便开启“东进、南拓、西联、北优”的城市发展战略，一系列的城市基础设施配套建设，迅速激活了各区域的城市发展。可以说，华南快速干线的规划成全了华南板块，新广园东路快速路的修建催生了广园东板块……
图5：珠江新城规划前后对比图
三、房地产与城市规划开发又有什么关系？
图6
这两者之间的关系看似微妙，但其实也很容易理解。
1. 城市规划影响住房需求
城市的职能、规模、土地配置合理程度、用地功能布局以及城市建设总体容量及分等都会从总体层面上影响城市人口的增长空间以及流动趋势，进而影响住房的供应需求。
2. 城市规划影响产品属性
城市的定位、发展模式、发展阶段以及城市不同片区的发展特色，会对住房产品的属性定位带来一定影响，依据不同的城市功能、文化特色配置适宜的住房产品。
3. 城市规划影响增值潜力
城市的基础设施发展水平、公服配建完善程度也会影响房地产开发，即将修建新的道路、学校、医院的区域，将提升住房产品的增值空间。
四、从规划视角出发，保利是如何解读未来的？
图7
据了解，保利地产从规划视角出发，开展了新一轮的城市发展潜力研究。今年6月，保利地产联合高校专家研制城市规划投资地图分析的方法体系，同时由各平台公司优秀技术人员组建的TOP学员团队选取若干城市，进行实证探索，经过不断的尝试与修正，形成了一套辅助决策规划研究体系。
图8
他们是这么做的：
1. 首先解读规划，把握研究城市的发展方向
拿到规划文件，首先对研究城市的各项核心规划进行综合解读，包括城市的未来发展的空间格局、设施配套布局、产业发展策略以及重点建设项目规划等信息，形成对研究城市的初步认知。
图9（来源：《济南市城市总体规划(2011-2020)年》）
图10（来源：《济南市城市总体规划(2011-2020)年》）
2. 去繁取精，直击房地产开发核心内容
从宏观层面的战略布局、中观层面的指导实施以及微观层面的建设控制，政府制定各种各样的规划文件，包含了城镇体系规划、规划结构、功能分区、用地规划、综合交通规划、工程管线规划、公共服务设施规划、绿化系统规划等等内容。
如何在这浩如烟海的信息中，找到房地产投资最关注的？保利通过对城市规划与房地产的相互影响关系进行分析，同时结合房地产开发实践经验综合考虑，选取了最能反映投资潜力的四个维度，它们分别是用地、人口、交通以及配套维度，共同构成这个规划研究的基础。
图11：研究的框架
图12：研究的维度
(1) 关注新增的建设用地
居住、商业以及产业等用地的新增，预示着将有新的住房需求增加，用地增加是进行住房开发的基础。
(2) 关注新增的城市人口
不仅需要关注潜在增长规模、增长趋势，同时还需要关注增长人口的分布情况。通过评价区域内的人口容量，分析人口的流动方向对于捕捉住房需求也同等重要。
(3) 关注新增的基础设施
重大的交通枢纽、交通干道的修建，将会直接带动沿线地带的发展，交通可达性提高，则沿线地块开发的价值也会提高；
(4) 关注新增的公服设施
规划主要对大型公服配套设施进行管控，医院、教育以及大型商业设施的建设将会极大的增加产品增值的潜力。
3. 深入分析四大维度，挖掘规划“增量”
城市规划于房地产，最大的价值就是城市因规划之后所带来的“增量空间”。那么用地、人口、交通、配套四个维度的“增量空间”要如何进行分析？
首先，以城市内部的板块作为研究单元：根据城市所处的发展阶段选择需重点研究的板块单元，同时不同经济发展阶段的城市也将对应不同的研究板块及单元精度。
图13：镇区级研究单元
图14：街道级研究单元
(1) 时间上
以现状为基准，分别对不同规划期限的规划内容进行分析，可分为近期（1-5年）规划时间段和远期（5-15年）规划时间段。以近期规划时间段内的规划为主要分析内容，远期规划时间段内的规划为辅助分析内容。
图15
(2) 空间上
对涉及用地、交通以及配套的内容从规划图纸中进行抽取，并进行空间落位，观察不同信息的分布情况。
① 用地维度
反映不同用地功能、重大建设项目的分布情况，评价居住与就业用地的匹配度。
图16
② 人口维度
根据人口分布、人口构成综合评价城市的人口容量。
图17
③ 交通维度
反映区域、市域的交通设施分布情况，评价交通设施建设的完善程度、负荷情况，以及对周边土地开发的带动作用。
图18
④ 配套维度
反映给了公服配套设施的分布情况，评价配套服务设施的完善程度，与居住用地的关联度以及匹配程度。
图19
⑤ 其他维度
根据所研究城市特征，适当增加其他维度研究。例如，将负面影响因素纳入研究维度，通过分析环境噪声、道路拥堵情况、工业污染等影响因子，作为发展潜力评价体系的减分项。
图20
4. 规划信息量化，构建发展潜力评价体系
保利通过深入分析用地、人口、交通以及配套维度的规划信息，实现了“增量空间”的可视化。但是，只是这样还远远不够。根据不同维度所囊括的规划信息，结合城市发展特征，在专家指导及实证的基础上，构建了区域发展潜力的三级指标评价体系，其中涵盖的指标超过了30个之多。
图21：城市发展阶段示意
图22：指标体系示意
5. 多种空间数据分析方法，形成投资潜力研判
通过对数据进行标准化处理，为避免由单个指标带来较大的偏差，评价时将选择由多个指标进行拟合以获得评价子项的综合数值。
(1) 数据分析方法
均衡度评价，通过规划信息的提取，对不同维度进行进行匹配关系分析，分析不同维度间的均衡关系。
图23
同时，结合城市定位、职能及发展战略以及专家建议，获取权重，通过多次拟合计算，最终形成现状、规划以及增量层面上的综合发展指数。
图24：不同维度间综合评价
保利地产凭借对规划的大量研究，逐步形成各个进驻城市的现状、规划以及增量价值评价的可视化成果以及相应的城市分析报告。并在进行顶层决策和投资价值判断时，在结合大数据分析平台的区域投资潜力评价的基础上，综合参考规划维度的“增量空间”潜力评价结果，以及城市发展趋势总体评价辅助进行投资决策，进一步实现住房开发的精准定位。
图25：城市研究成果示意
6. 结论
保利地产从城市规划视角出发，又一轮的城市投资地图研究已经全面铺开，目前已经开展投资地图研究的城市将近100个！
图26：研究城市分布示意
与大数据分析平台一样，研究城市规划最终是为了辅助投资决策。数据常新，规划也会随着时间更替，保利地产即将建立“投资PLUS”的数据平台，融合既存的各类大数据以及城市规划的空间增量数据，进行更加全面、精准的投资决策，提前发掘新的“价值洼地”！
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