摘要：2017年，楼市主要任务：降热点城市温度，去库存城市存量。当前，热点城市政策仍在持续收紧，高层表态依旧坚决，政策年市场难过，调整在所难免，影响究竟有多深，还看政策落实到底有多严！长远看，市场政策性降温有利于维护市场稳定，避免投资类炒房带来的金融性风险，短时的撤退，为的是市场长远的健康。思源顾问认为2017年年末是否是市场从政策影响中走出的节点或存变数，但市场终归将再次回归正常则是必然。
一、短期展望
1. 先降后稳：量续降、价微跌，年底有望翻红
屡次调控后，中国楼市已存在明显的政策周期性，2016年四季度，热点城市在政策影响下已明显降温。历来具有“风向标”意义的中央经济工作会议，又以“房子是用来住的，不是用来炒的”来明示2017年各地政府的政策调性。对于前期投资需求占比高、价格涨幅大的热点城市，2017年限购限贷必然持续甚至加码，并且不排除更多的二线城市加入到限购限贷行列中来。在这种基调下，市场继续调整不可避免。
虽然当前仅有20余个城市出台限购限贷政策，范围及力度远不及2011年，但本轮限购的城市均为热点城市，20城商品住宅成交金额占全国占比达到34%，其市场容量及市场热度均对整体市场有重要的趋势性意义，因此2017年主流城市总体预期谨慎，成交量继续下滑已成定局。价格方面，因国内外当前经济局面仍混乱，预计货币政策维持中性偏稳健，政府会在进入楼市资金监管及收紧楼市信贷方面入手，房价会不会进入下行通道要看政策力度是否足够。在稳中求进的总基调下，房价预计微跌调整，不存在大幅下跌基础。
从历次楼市调整来看，市场吸收政策影响，重新释放需求周期一般在15个月-20个月之间，本轮楼市在3月份达到顶峰后，因上海、深圳等热点城市政策收紧，开始震荡下滑，10月后开始大幅下滑，此次周期从4月开始，预计于2017年4季度开启复苏。
图1
2. 政策分化：一二线挤泡沫、三四线去库存
2016年房地产市场，城市分化加剧，库存压力主要集中于三四线城市，化解房地产库存仍是这些城市房地产工作重点。地方政府持续通过鼓励新市民特别是农民工购房的支持政策、加大安置房货币化分配的力度、财税政策减免，金融货币政策、以及扩大公积金保障范围、推进异地通贷，提高公积金使用效率等政策来促进去库存进程。同时，进一步合理调整土地供应规模与结构，加大地方主流需求产品的供应指导等，也将成为各地政府持续消减库存的重要选择。在一二线城市被限，政策集中去化三四线库存的情况下，三四线城市迎来新的机会，但因三四线城市需求有限，地方政府能否在去库存同时结合城镇化建设，提高三四线城市对周边人口，进城农民工人口的吸引能力，是2017年去库存是否有效的关键。
一线及部分热点二线城市房价上涨较快，这些城市因城施策加码调控，未来随着市场分化的加剧，一线城市“逆市而行”将更为明显，增加土地供应和中小套型供应将成为一线城市常态，而限购、差别化信贷政策也将进一步加强。同时部分热点二线城市也将进入此列，武汉、苏州等地已出台收紧措施，未来其它热点城市不排除继续出台严厉政策可能。
金融政策方面，央行将货币流动性将适度收紧，货币政策稳健中性，会从信贷监管层面着手，控制资金以投资形式进入楼市。
另外，在长效机制方面，政府将从增加热点城市土地供应，落实财税政策，发展租赁市场、疏解特大城市功能带动周边城市等方面确保房地产市场的长期平稳。
3. 经济僵局：全球经济迷雾重重，经济增速将继续下探
2017年，我国经济面临的局面可以用“内忧外患”来形容。
向外看，主要挑战来自于美国，美国经济近期复苏迹象明显，加上特朗普上任，上任后必将在经济发展中采取较多新政，近期美元已启动新一轮加息，资本回流美国。全球各主要经济体除美国增长预期较强外，其他经济体都仍面临挑战。英国脱欧、难民问题等对欧元区影响较大的因素仍然存在，2017年是欧洲选举年，政治交替，经济存较大变数。俄罗斯、巴西、日本等经济不振国家，经济形势仍不容乐观。
向内看，2016年主要依赖于房地产业GDP8.9%的高增速，达到了6.7%的总体增速水平，2017年，政府主要任务“去杠杆、防风险”，当前通胀预期已经抬头，大水漫灌式放水促经济增长将不再出现。房地产因政策冷却，上下游产业将受牵连，当前经济主要增长支撑下滑，而新的经济增长引擎仍未完全成熟，增速接力断档，供给侧改革及经济结构调整之路仍然漫长。2017年，经济在内外部形势均不明朗的情况下，难有明显改善，机构多预测增速回落至6.5%左右。
4. 行业清洗：房企面临新一轮清洗，中小房企消亡转型
房地产周期性震荡的属性决定了每一次市场调整都会有企业对市场调整预期不力、应对不足而被淘汰，在经历了几轮起起落落后，房地产行业集中度越来越高，大企业规模也越来越大。龙头房企不断刷新纪录，未来万亿可期。
市场集中度的提高，一方面得益于大企业的快速扩张，全国布局；另一方面收购、并购促使大企业越来越大。2017年，又一个调控年，两类中小房企又将面临挑战。一类是融资成本高、产品力不足、拿地资金不足，布局城市市场低迷的企业；另一类是股权分散、有一定土地储备、规模不大，这类企业容易成为资本猎物，2016年融创40亿收购金科，绿地51亿入主协信，泰禾举牌天房、中国武夷等，预示着新一轮大浪淘沙来临。房地产市场发展至今，中小企业发展空间已被压缩殆尽，本轮清洗后，预计将有一大批中小房企消亡或转型。未来，房地产市场将是巨无霸房企的舞台，企业数量将大幅减少，地产下半场是行业精英之间的游戏。
图2
二、中长期预判
1. 市场集聚：“三个圈、五个点”带动全国发展
(1) 三个圈
纵观世界著名五大城市群“美国东海岸”、“北美五大湖”、“日本东海道”、“英国中南部”、“欧洲西北部”，城市群的发展均是由点扩张，延展及面的，城市依“水”而起，城市群由路联通。城市群最大的特点必然是极高的人口集中度，人口集中带来劳动力，带来消费力，促进城市群继续壮大发展。我国已经沿江海形成“长三角”、“珠三角”两大相对成熟城市群，以及正在大力发展的“京津冀”城市群，在当前我国城镇化高速发展阶段，三大城市群具有庞大的人口吸附能力，人口流入为三地房地产发展带来了源源不断的需求，今年市场火爆城市多位于三大城市群内。
图3
表1
三大城市群以5%的国土面积，集聚了24%的人口，创造了40%的GDP，可见三大城市群的发展规模。三大城市群比较来看，京津冀总体水平相对落后，是当前政府发展重点。未来，三大城市圈将继续壮大，集聚更多的人口，房地产市场容量也将继续扩大，尤其是当前政府大力发展的“京津冀”城市圈。
(2) 五个点
除了上述的三大城市圈，部分区域中心城市也具备较大的发展潜力，例如重庆、成都、武汉、郑州、厦门5个城市，这几个城市刚刚入选国家级中心城市，在区域地位、人口规模、经济发展等方面均有突出表现。成都、武汉、厦门常住人口减户籍人口均在200万左右，人口流入量较大；重庆常住人口少于户籍人口，但人口总量大；郑州近年来人口流入量也很大，据统计近五年流入超100万，这几个区域中心城市是国家重点发展城市，未来房地产市场前景预期乐观。
表2
三个圈、五个点将是未来全国房地产市场集聚的重点区域，未来市场容量将继续扩大，领先于全国市场的发展。
2. 城市更新：存量房时代，老旧物业改造再上市是趋势
随着城市化进程的不断加快，一线城市及经济发展较快的强二线城市已经逐步步入存量房时代。从2016年成交数据来看，北京、上海、深圳、成都、南京、杭州、苏州、厦门存量房成交量已超过新房，其中北京二手房成交套数已达到新房的3.3倍，未来随着城市化的继续深入，将有更多城市化率高的城市步入存量房时代。
表3
步入存量房时代的城市，共同的特点就是近年来供地越来越少，已无地可供，开发商拿地越来越难，土地距市区越来越远，体量将越来越少。
与此同时，这类城市发展进程已经持续多年，老旧项目遍布城市角落，对于逐渐步入改善型需求的城市来说，老旧项目的处理迫在眉睫，同时也带来了新的商机，老旧物业改造升级再上市，完成大城市旧城区的城市更新。当前老旧物业更新改造出现两个方向，一个是公寓整体收购改造长租模式，一个是老旧物业改造升级后再上市的方式。现北京已出现多个类似项目，开发商收购城市稀缺地段存量物业，改造、出让从而获取溢价。例如万科新曼哈顿计划的万科大都汇（国贸）、北河沿甲柒拾柒号项目，梵天地产的梵悦108项目等。
图4
3. 行业新路：人口老龄化，大健康产业市场容量扩大
当前，我国跑步进入老龄化社会，老龄人口数量巨大，截至2015年年底，我国老龄人口已达2.22亿，老龄化率高达16.1%。劳动人口红利对于房地产市场的推动逐渐消失。但老年人口有老年人口的需求，这就催生了养老产业这一新兴产业的发展。
图5
随着人口老龄化进程的加剧，政府不断为养老提供政策和经济支持，政策红利持续释放,2016年明确政府承担的养老责任，大力发展健康养老和科技养老。同时当前老人消费观念和意识的改变，使老人愿意为自己投入和消费，社会化养老观念的接受度也越来越高。诸多领域利好，使中国养老产业进入发展的黄金时代。养老产业是未来的“金矿”，预计2020年中国老年市场规模达10万亿+，对于企业来说，我国养老产业刚刚起步，发展模式尚不成熟，也不系统，正因于此，使得养老产业发展充满了机遇和可能，就看谁能抢占先机来分这块大大的蛋糕。
4. 长风破浪：“阵痛”是必然的，“调整”是暂时的，“崩盘”还远
2016年楼市在4季度的低迷中度过，从近期各级政府的政策动向，官方态度可以看出，2017年楼市政策将继续偏紧，与2011年、2014年类似的“阵痛”在所难免，但思源顾问判断，本次调整与前几次一样，仍然是暂时的，不存在持续下行的基础，短期内更不会发生所谓的日本式“崩盘”。
首先，国内外经济形势仍旧险象环生之时，虽然中央将2017年任务定位于“降杠杆、防风险”，似乎弱化了增长的重要性，但要实现中国经济“大船”平稳转弯，稳仍然是主基调。经济转型、供给侧改革等一切工作开展都需要围绕“稳”字当头，楼市杠杆要降、风险要防，但大幅动荡不可。当前的政策限制，目的是控制市场过快增长，热点城市楼市火爆，透支需求的同时，也透支了未来的上涨空间，以短暂的市场回调换取房地产市场的长远发展。
其次，从需求层面来看，虽然我国人口步入老龄化，新生需求减弱，但我国城市化进程正处于快速发展时期，人口流动带来新的需求。随着城市化进程的逐步深入，人口流向哪儿，市场就流向哪儿。据中科院预测数据，2015年，中国的城市化率为52.28%，2020年为57.67%，2030年为67.81%。可以看到，直到2030年，我国城市化率较发达国家仍有一定差距，所以中国楼市有需求，但需求向某些城市集聚，城市间分化仍在继续。
图6
图7
三、友情提示
2016年已经过去，这一年“房地产”再度成为热词，从年头至年尾，举国上下无人不谈。这一年，货币充足，信贷宽松，热点城市迎来新一轮房价飞涨，开发商抢地，老百姓抢房，楼市异常火爆；这一年，你想买房的地方都涨了，你不想买的地方仍然不想买，需求向大城市聚集，城市间分化进一步加剧；这一年，开发商卖房、抢地、收购、兼并忙的不亦乐乎，3家3000亿+再创纪录；这一年，年末政府再次出手，降杠杆、防风险，楼市趋于理性稳定。这一年又将是载入中国房地产发展史册的一年。
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