摘要：8月30日，亿翰智库在上海隆重举办中国房地产战略峰会，期间重磅发布2017年中国房企综合实力TOP200研究成果。
一、2017年中国房企综合实力TOP200
表1：2017年中国房企综合实力TOP200
备注：
1. 时间：核心数据以2016年为主，同时兼顾2017年7月31日之前的企业表现。
2. 企业：为主营业务在中国大陆的房地产开发企业。
3. 物业属性：包括销售和持有两大类（建成、在建以及土地储备）。
4. 数据来源：
(1) 纳入研究的上市公司的年报、半年报、季报和各项公告；
(2) 国家统计局和各地统计局统计数据；
(3) 亿翰智库搭建的中国房地产企业数据库；
(4) 从任何公开信息渠道取得的相关信息，包括但不限于官方网站、以项目为基础的调研数据、学术研究报告等信息渠道。
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二、强者恒强，集中度迅速提升
2016年，全国商品房销售额达11.76万亿元，同比增长34.8%；商品房销售面积15.73亿平方米，同比增长22.5%，双双刷新历史纪录。综合实力TOP200房企合计销售金额5.61万亿元，同比增长44.41%，高出全国水平9.6个百分点。
2017年1-6月全国商品房累计销售金额5.92万亿元，销售面积7.47万平方米，同比分别增长21.5%和16.1%，增速较2016年同期增速42.1%有所下降。
凭借强大的资金实力和全国性的广泛布局，规模型房企表现突出，业绩优异，市场份额越来越大，2016至2017年成为行业集中度上升最快的时期。截止2017年6月，销售排行TOP200房企集中度为63.5%，其中前100强房企已经占到行业总销售额的57.6%，综合实力TOP200企业卖了全国近三分之二的房子。
图1：2013-2017年销售集中度趋势图
在行业快速上涨，整体集中度上升的同时，房企销售阵营进一步分化，门槛值迅速提升。2017年1-6月百强门槛值达75亿元，同比增加11%。其中，TOP30阵营业绩增长最快，门槛值同比增长76%，其次是TOP10房企，门槛值增幅40%以上。预期2017年全年各阵营销售门槛值如下：TOP10房企业绩门槛有望突破1500亿；TOP20房企业绩门槛预计达800亿；TOP30房企业绩门槛预计达600亿；TOP50房企业绩门槛预计达400亿。
表12：2017年上半年各销售梯队门槛值
三、资产大幅增长，规模分化加剧
截止2016年底，综合实力TOP200企业总资产合计19.80万亿元，同比上升24.67%。其中总资产超千亿的企业有44家，比2015年增加10家，恒大以1.35万亿的规模位居榜首，万科以8307亿元位居第二。总资产位于500亿至1000亿的企业有60家，比15年增加8家。总资产位于500亿至100亿的第三梯队和小于100的第四梯队数量下降，分别为90家和6家。2016年底综合实力TOP200的企业净资产总额为45967亿元，同比上升15%。
图2：2016年TOP200总资产量级分布
企业的规模分化不断加剧。第一梯队的企业平均资产规模为2844.27亿，约为第二梯队的4倍，综合实力TOP200中排名最前和排名最后企业的资产规模相差近100倍。龙头企业在土地、资源、开发能力等方面的优势使其能够灵活应对市场变化，做出相应选择和转型。2016年全国房企成功并购案例达197起，并购金额超4000亿元，是2015年的2.5倍。此番行业的流动加速了中国房地产企业的优胜劣汰，推动了行业的良性发展。
表13：2016年综合实力TOP200企业总资产增长情况
图3：2014-2016年整体总资产、净资产均值及增幅（单位：亿元）
存货进一步增加，占资产比重扩大。2016年综合实力TOP200上榜的200家企业存货总额为8.9万亿，较2015年上升了35%，比总资产增速高出10个百分点，超千亿的企业由2015年的14家增加到16家，其中有4家规模超4千亿。TOP10存货总额约3万亿，占200家上榜企业的存货总额的33.7%。
2016年综合实力TOP200企业存货占总资产比重均值为48%。2016年TOP30企业存货增长率约50%，在2016年大规模推盘的背景下，规模房企继续发力补充库存，为2017年销售业绩的持续增长奠定了雄厚的基础。
四、偿债能力全面提升，规模企业安全性更佳
2016年综合实力TOP200企业加权平均净负债率为74%，中位数为75%。从分布上看，低于30%的企业有36家，位于30%-70%的有40家，70%-100%的有63家，其余61家企业净负债率均高于100%。
图4：TOP200企业净负债率分布图
2016年综合实力TOP200企业加权平均货币资金与短期负债比率为1.69，绝大多数企业的货币资金能够完全覆盖短期负债，短期偿债压力较小。
得益于良好的销售业绩，企业经营性现金流入大幅增加，2016年房地产企业偿债能力得到了全面提升。以A股房地产行业板块为例，2012至2015年，净负债率一直保持小幅攀升的趋势，2016年得益于出色的销售业绩，房企销售回款大幅增加，企业流动资金充裕，2016年净负债率较15年大幅下降近10个百分点。而反映短期偿债能力的货币现金/短期负债比例反向变动，从0.94大幅上升至1.39。除了销售回款带来的货币资金增加外，由于2016年宽松的融资环境，许多企业通过公司债、中票等途径实现了对短债和高成本融资项目的替换，导致企业流动资金充裕，无短期偿债压力。
图5：企业偿债能力趋势图
不同层级企业的偿债能力指标呈现出明显分化趋势，综合实力越强的企业，无论是长期还是短期偿债能力都越好。TOP10房企加权平均净负债率为41%，货币资金/短期负债为1.93，显著优于行业总体水平，在取得高成长速度的同时，也能以良好的负债策略降低偿债风险，保持稳健发展，强者不仅恒强，而且恒稳。TOP11-50的企业竞争激烈，为实现规模赶超，杠杆率普遍较高，加权平均净负债率达70%以上，但短期债务安全性较好。值得关注的是，TOP50-200房企加权平均净负债率高于100%，且平均短期偿债能力比率低于1.4，在激进扩张的同时更需要未雨绸缪，防范可能的流动性风险，并做好融资成本控制。
图6：TOP200企业分级偿债能力图
五、债券存续规模大幅增长，偿债压力有限
2016年，房地产行业共有390家企业发行债券1116只，总规模11303.61亿元，分别增长84.8%和69.9%。截止2017年6月30日，房地产行业存续债券规模合计21533.21亿元。
图7：2013-2016年房地产行业债券发行及存续规模
随着各部门调控政策的不断出台，2016年10月以来，房地产行业各渠道融资规模逐渐收紧，各类债券的发行规模从10月起持续下降。2016年12月，房地产行业仅发行了146.76亿元债券。2017年一季度发行债券649.5亿元，二季度发行885.31亿元，总体规模较2016年大幅下降。
图8：2016-2017年房地产开发企业月度发债总额（单位：亿元）
根据测算，2014年开始放开的公司债，发行规模在2015至2016年逐年递增，未来将迎来三次偿债高峰。第一次小高峰集中在2018年9月至2019年9月，偿还规模约3000亿元，第二次大高峰集中在2020年5月至2021年9月，偿债规模约8500亿元，第三次小高峰集中在2022年10月至2023年10月，偿债规模约3000亿元。短期内房地产企业现金流充裕，偿还债券压力较小。
图9：房地产企业存量公司及企业债券到期偿还本金量（单位：亿元）
六、净利润率持续下滑，下滑幅度逐渐收窄
2016年综合实力TOP200企业营业收入合计3.9万亿元，比2015年提高31%。综合实力TOP10企业的营业收入占入榜200家企业营收总和的36%，同比增长率为23%，低于整体水平。
图10：综合实力TOP200企业2012-2016年营业收入总和及增幅
2016年的房地产行业的净利润率延续了多年的下滑趋势，TOP200企业平均净利润率为9.4%，比15年降低0.5个百分点。销售金额超千亿的房企的平均净利润率为13.61%,销售额在100亿至1000亿的企业的平均净利润率为9.4%，销售额低于100亿的企业的净利润率仅为8.2%，利润在连年降低的同时，也逐渐向规模房企靠拢。
图11：2012-2016年TOP200房企净利润率及同比
从近五年的营业收入增速和净利润率增速可以看出，整体而言，TOP200企业营业收入稳定上升，而净利润稳定下降，增收不增利的情况较为普遍。
利润率持续下滑主要有两点原因。一方面土地价格阶梯式上涨，部分房企通过相对积极的拿地政策抢占一二线城市核心优质土地，利润空间由于地价的高企相应地受到一定程度压缩。另一方面，房地产市场已经结束了野蛮生长的阶段，进入比拼资源和运营管理能力的时代。企业竞争日趋白热化，不少企业采取以价保量的方法，减少或放弃溢价来保证销量，各能级城市市场的利润都逐渐收窄。
图12：2012-2016年TOP200企业营业收入与净利润率同比
七、成长速度加快，发展节奏各异
2016年房地产市场结束了2014至2015年的低迷状态，迎来了新一轮的发展高潮，TOP200房企业凭借优秀的销售业绩，带动了盈利水平的全面回升，加权平均营业收入增长率为28.51%，加权平均营业利润和净利润增长率分别为24.14%和26.66%，达到近五年来的最高位，增幅与往年相比增长较大。
图13：2012-2016年TOP200企业成长趋势图
从趋势上看，近五年营业收入增长率始终高于净利润增长率，增收不増利的现象一直存在，但2016年这一趋势有所缩减，两者差距仅有2个百分点。这一现象主要得益于房企对增长质量的关注。一方面控制成本，不拿地王、向管理要效益；另一方面寻求转型升级，提升产品盈利能力。
八、研究模型简要介绍
《2017中国房企综合实力TOP200》选取在中国内地从事房地产经营活动的400家企业，按照参评房企的规模性、偿债能力、成长性、盈利能力、社会责任、创新能力等情况，对企业综合实力进行量化测算，采用指标建模法、因子分析法、层次分析法等业内公认的权威研究方法，计算出研究时点各参评房企的综合实力。
图14
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