一、政策篇：三季度中央稳、热点紧，四季度仍将稳中趋紧
2020年上半年，中央政策层面继续坚持“房住不炒”的定位，落实城市主体责任，落实稳地价稳2020年三季度，住建部连续两次召开房地产工作座谈会，深圳、杭州等14城参会，重申坚持“房住不炒”的定位，落实稳地价、稳房价、稳预期的长期目标；央行“三道红线”倒逼房企去杠杆、降负债；热点城市如深圳、杭州、宁波、南京、成都、常州等10余城相继升级调控，其中深圳政策力度最为严苛。与此同时，多城支持刚需优选购房，株洲、郑州购房补贴也相继落地。
展望四季度，对标“三道红线”，房企融资环境整体趋紧。居民部门稳杠杆，热点城市限贷政策将进一步收紧，严防首付贷、消费贷、经营贷等违规流入房地产市场；地方政策整体维稳，银川、唐山、西宁等房价涨幅居前的城市或将升级调控，宁波、南京等热点城市也不排除进一步加码可能。压力城市仍需为市场减压、企业纾困，弱三、四线城市在需求层面予以刺激，购房补贴、税费减免皆是可以操作选项。
1、总结
(1) 坚持“房住不炒、因城施策”，落实稳地价稳房价稳预期目标（本节有删减）
7月24日，住建部召开房地产工作座谈会，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10城参会。会议提出，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策差异化调控，确保房地产市场平稳健康发展。并要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。
7月30日，中央政治局会议部署下半年经济工作，明确提出财政政策要更加积极有为、注重实效，货币政策要更加灵活适度、精准导向，并要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。
8月26日，住建部再次召开房地产工作会商会，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等6城参会，其中沈阳、成都已是两次参会。会议强调，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持调控政策连续性稳定性，确保房地产市场平稳健康发展。
(2) 融资“三道红线”严控负债规模，倒逼房企去杠杆降负债（略）
(3) 杭州、宁波、南京等10城政策加码，深圳政策力度最为严苛
受限于热点城市房地产市场出现过热征兆，多城市项目频现“万人摇”，杭州、宁波、南京等10城相继升级调控，其中深圳政策力度最为严苛。
7月2日，杭州进一步规范高层次人才优先购房，但自网签之日起5年内不得上市交易；补充“无房家庭”认定标准，户籍在本市非限购范围内的家庭，在原有规定基础上，新增在限购范围连续缴满1年社保或个税的要求。
7月6日，宁波限购区域扩容，由原来的老三区扩大至市五区，镇海、北仑纳入限购范围；严格执行差异化个人住房信贷政策，加强对购房人在市五区家庭住房套数、住房贷款等情况的审核认定，严禁信贷资金违规进入房地产市场。
7月15日，深圳调控政策再升级，重点涉及以下四方面内容：其一，升级限购，深圳户籍家庭、成年单身人士连续缴满3年个税或社保，方可购买商品住房，这在全国尚属首次。其二，升级限贷，调升非普通住房首付比例，无房有贷家庭购买非普通住房首付不低于60%，二套非普通住房首付不低于80%。其三，增加一、二手房交易税，普通住房认定标准进一步收紧，新增实际成交总价低于750万元这一限定条款。另外，个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。其四，加强市场监管，房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签，严禁房抵贷等违规信贷资金再次流向房地产市场。
7月24日，南京限购政策“打补丁”，严堵政策监管漏洞，任何一方在夫妻离异2年内购房，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
7月25日，东莞限购、限售政策双升级，首次将二手房纳入限购范围，非户籍家庭购房资格仅与社保缴纳年限挂钩，个税证明不再作为审核材料。延长一、二手房限售年限，由原先的2年提升至3年。
8月6日，陕西省咸阳市落地限价、限贷政策，2020年-2022年，主城区新房均价年涨跌幅不超10%，各县市新房均价年涨跌幅控制在25%以内。首次购买普通住房首付比例不低于25%，首套房首付不低于30%，二套首付不低于40%。
8月18日，南京收紧土拍新政，具体涉及提高准入门槛，宅地竞买人应具备房地产三级及以上开发资质；提高宅地竞买保证金比例，由出让起始价的20%调整为20%-80%，热点区域不低于50%，并在一个月内付清全部土地成交价款；加强资金监管，宅地竞买保证金及后续购地资金须为自有资金；而在同一批次出让公告中，同一竞买人及同一集团成员企业不得竞得两块及以上宅地。
8月30日，无锡完善限购政策，夫妻离异后2年内购房，其拥有住房套数按离异前家庭在市区范围内拥有住房套数计算。升级限贷，二套贷款未结清首付比例由40%调升至60%。增加二手房交易税，市区住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。
9月4日，杭州调控政策再升级，住房贷款成重点监管领域，涉及强化借款人资格审查，严格执行收入认定标准和月供收入比要求，严防消费贷、经营贷等违规流入房地产市场。完善限购政策，以父母投靠成年子女方式落户，须满3年方可在限购范围内购房。与此同时，调整无房家庭认定标准，30岁以上未婚单身且在限购范围无房、离异单身满3年且在限购范围无房记录满3年，可认定为无房家庭，以免“误伤”刚需购房。
9月6日，沈阳限贷政策加码，首套房首付比例不低于30%，二套首付提高到50%，且首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”。个人住房转让增值税免征年限也由2年调整到5年。
9月11日，南京进一步收紧土地竞买政策，同一竞买人及同一集团成员企业在同一批出让公告中不得竞得两块及以上宅地，也不得同时报名竞买同一幅宅地，以期引导土拍市场逐渐回归理性。
9月11日，常州市区（不含金坛区）限贷、限售政策双升级，二套贷款未结清首付比例调整为不低于60%，严防居民挪用消费贷、经营贷等购房；新购住房（含二手房）限售年限由原先的2年提升至4年。
9月12日，成都加码调控，涉及严查购房首付资金来源，严防消费贷、经营贷等违规挪用于购房；个人住房转让增值税征免年限也由2年调整到5年。
(4) 杭州、宁波等支持刚需优先购房，株洲、郑州落地购房补贴（略）
2、展望
(5) 以“三道红线”为房企降负债，热点城市居民购房“限贷”升级
展望未来，四季度货币政策整体仍将保持宽松基调，但边际放松空间有限。房地产信贷政策整体中性偏积极，坚决遏制房地产金融化泡沫化，严防信贷资金违规流向房地产市场。
以“三道红线”为纲，房企融资环境整体趋紧，倒逼房企去杠杆、降负债。预计四季度房企融资将转向去杠杆、降负债，避免房地产行业一家独大、尾大不掉，确保新增融资重点流向制造业、中小微企业。
而在实际执行层面，“三道红线”将成为房企融资重要的参照标准。一方面，首批12家试点房企或将进一步扩容，更多房企将依据“三道红线”触线情况，分档设定有息负债规模的增速阈值。另一方面，银行贷款、海外发债、房地产信托等各类房企融资渠道或将适度收紧，参照“三道红线”标准，针对性地调整各类房企授信额度以及融资成本。预计那些暂被划定红档、橙档的房企，为了确保有息负债规模少增长乃至不增长，融资困难程度或将加剧。
居民部门仍需稳杠杆，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。依据各城市房地产市场实际情况，居民限贷政策或将有所分化。
一方面，热点城市限贷政策或将进一步收紧，具体涉及调升二套或非普通住房首付比例以及贷款利率，强化借款人资格审查，严格执行收入认定标准和月供收入比要求，尤其要严防挪用首付贷、经营贷等违规信贷资金购房。
另一方面，部分压力城市或在现有限贷政策框架范围内适度放松限贷，放松公积金贷款、下调房贷利率、调降首付比例皆是可以操作的选项。不过，认房不认贷、二套贷款结清算首套等重磅刺激性政策较难落地。
(6) 地方“紧多松少”，热点城市调控加码、压力城市刺激减压
地方因城施策、一城一策，调控政策大概率继续维稳，更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的长期目标。
热点城市 “四限”调控延续更长时间，部分热点城市或将调控再加码。具体而言，房价仍是红线，银川、唐山、西宁等房价涨幅居前的城市，政策加码的可能性颇高。而在调控升级后，宁波、南京等房地产市场依旧火热，未来也不排除政策继续加码的可能性。
限购政策或将进一步升级，涉及限购区域扩容，将二手房纳入限购范围等，严堵通过假离婚等方式获取购房资格。
相较于限购，限售较为温和，出于维稳市场预期的现实需求，预计热点三、四线城市更可能加码限售，涉及延长住房限售年限，将二手房纳入限售范围等。
压力二、三线城市有望从保市场主体出发为市场减压、企业纾困。具体而言，那些人口长期净流出、市场需求相较羸弱乃至房地产库存高企的压力城市，更可能在土地出让以及房地产交易环节给予企业更大力度的支持。
土地供应要有供有限，适度调降土地出让价格。一方面，供地整体过剩的弱三、四线城市要调降供地指标，助力房地产市场逐步恢复至供求平衡。另一方面，增加平价地以及低价地供应，给予企业一定的让利空间。
支持企业促销售、抓回款，弱三、四线城市可能在需求层面予以刺激。一方面，支持刚需购房，调降无房家庭、进城农民等刚需客群置业门槛。另一方面，购房补贴、税费减免仍是可以操作的选项，其对市场拉动力也将更为直接有效。
附表：2020年三季度重要政策汇总（见文末）
二、行业篇：预计拿地新开工与投资增速回落，销售规模持平微增
2020年第三季中国经济稳定恢复，住建部适时地与热门城市及主要房企座谈，重申了疫后“房住不炒”主基调。十余城市楼市调控政策相继收紧下，商品房销售规模仍强力恢复，前8月销售额同比增1.6%。前8月房地产业开发投资额增长4.6%，但融资“三条红线”明确后房企对资金运用趋于审慎，开工、拿地等增速均会受到一定影响。
1、总结
(1) 前8月销售金额回正增1.6%，全年商品房销售规模大概率创新高（本节有删减）
2020年全年行业销售规模从前8月商品房销售体量预计，全年商品房销售金额大概率创新高、销售面积或将微跌。乐观而言，以后续4个月单月同比增速保持与8月一致计算，全年商品房销售面积、金额将分别增4%和12%。保守而言，假定前8月全国商品房销售规模占全年销售规模比例与2019年一致，预计全年商品房销售面积、金额将分别降3%和微增2%。
(2) 新开工面积同比增速冲高回落，土地购置累计降幅连续扩大
(3) 建安与土地投资下行使开发投资增长趋缓，预计全年开发投资额增7%（本节有删减）
国家统计局数据显示：前8月，全国房地产开发投资88454亿元，同比增长4.6%，增速比前7月提高1.2个百分点。其中，住宅投资65454亿元，增长5.3%，增速提高1.2个百分点。单月来看，8月全国房地产开发投资13129亿元，同比增长11.77%。
受房屋新开工与土地购置两方面影响，第三季度开发投资额增速增长明显趋平。8月全国房地产开发投资额累计同比增速及同比增速涨幅较7月分别下降0.3个百分点和3个百分点。正如上文所说，开发投资额增速增长放缓主因是房企融资环境预期收紧下新开工与土地购置投资削减。中央放出房企融资“三条红线”门槛后，8月房企房屋新开工同比增速较7月收窄8.9个百分点；土地成交价款累计同比增速回落1个百分点。
从前8月开发投资规模预计，全年行业投资规模预计将增长6%左右。以后续4个月单月开发投资额同比增速较8月略降计算，全年房地产开发投资额同比增长7%。
2、展望
(4) 经济走稳、刺激退出，降负债下投资增速趋缓，行业销售规模料将持平微增
疫情后，国内经济稳定恢复，生产消费需求稳定回升，就业与收入总体稳定，内循环与外循环驱动下发展动力进一步增强，房地产业V型逆转后发挥了宏观经济稳定器作用，一系列对冲疫情影响的宽松措施也将陆续退场，房地产行业也将重回自身运动规律。我们对于后市有如下几点判断。
一是从商品房销售来看，东部地区核心城市商品房销售量价齐升带动全行业强力复苏， 2020年全年有望实现销售面积再创新高；同时今年另一个重要特征既是城市分化和区域分化，中部、东北部地区也值得关注，谨防市场下行带来库存压力二次上升。
二是新开工面积增长动力略有不足，一方面融资收紧预期下，受房企融资难，资金面趋紧等因素制约，新开工面积增速也难有亮眼表现。另一方面即将到来的冬季，许多北方城市会迎来停工期，对新开工等指标会产生一定负面影响。
三是土地购置面积同比增速将显著回落。融资“三条红线”，地方调控持续升级，土地供应节奏、结构变化等因素影响，热点城市供地力度将进一步减弱，成交规模缩减，另一方面去年四季度土地市场成交规模回升使得基数较高。
四是基于对房屋新开工、土地购置、建安投资的判断，房地产开发投资额整体仍将保持增长，但预计增速将趋平。
三、土地篇：第三季度成交量缩价跌，预计四季度溢价率将继续走低
2020年第三季度，土地市场成交量价齐跌，溢价率也因优质地块的成交占比降低而呈现下行趋势，竞拍热度较上一季度明显回落；而就前三季度同比表现来看，土地成交面积累计同比增速已经回正，金额更是同比增加了11%，土地市场成交已经回到正轨。联系溢价率来看，长三角城市的市场热度仍然居高不下，上海、宁波、徐州等城市地价不断创新高，溢价率也处于相对高位，特别是上海，更是在7月份两度刷新全国土地市场年内成交最高单价，市场热度较高。
1、总结
(1) 第三季度土地市场量价齐跌，“三道红线”新规下9月溢价率显著下滑（本节有删减）
1) 土地成交量逐月递减，各能级城市表现均不及二季度。自7月开始，全国336城土地市场成交量由高位逐渐下降至低谷；截止9月20日，第三季度经营性土地成交建面达到58533万平方米，环比第二季度下降20%，同比去年第三季度增加1%。前三季度成交总建筑面积为172426万平方米，同比增加了1%。
分城市能级来看，各能级城市成交表现均不及二季度，尤其是一线城市，三季度成交量环比下滑了34%，但同比却依然上涨23%；二线、三四线城市成交建面也环比分别下降23%和19%，供地量较二季度明显在缩减。前三季度累计来看，一线城市表现较为突出，成交量高达3632万平方米，同比去年同期涨幅高达44%，供地力度明显增大；二、三线城市成交量则与去年同期基本持平，市场相对平稳。
2) 热点城市调控政策纷纷加码、融资渠道收紧，第三季度平均楼板价高位回落。价格方面，第三季度的土地成交均价主要表现为高位回落，7月份土地成交均价为2789元/平方米，截至数据统计日，9月地价为2492元/平方米。第三季度的整体成交均价为2684元/平方米，环比下降8%，一方面是受到热点城市高价优质地块成交减少、成交结构变动的影响，另一方面则是在“三道红线”融资监管新规之下房企融资有所收紧，拿地积极性也有所降低，底价成交地块比重明显上升，从而使得土地成交均价有所下调。
3) 整体溢价率逐月环比下滑，9月降温趋势愈发显著（略）
(2) 优质土地增多带动中西部城市地价上涨，长三角市场竞拍热度最高（本节有删减）
从重点监测城市的土地成交情况来看，中西部省会城市仍是成交主力，成交量TOP5城市有3个位于中西部区域。其中，排名第一的是西安，尤其是6月份以来西安土地供应持续发力，前3季度总成交建筑面积高达2606万平方米，较去年同期成交量增加了近三成，成交价格也比去年同期上涨了2%。事实上，不只是西安，郑州、长沙、成都等中西部城市前三季度的楼板价相比去年同期均有不同程度的上涨，主要是优质地块供应明显增加，尤其是新城核心板块宅地供应明显增加，带动整体地价上涨。
(3) 三季度流拍现象明显好于去年同期，政策收紧下四季度流拍或再度增多（略）
(4) 四季度溢价率大概率走低，预计全年成交规模将会超过2019年
2020年三季度，受各城市供地节奏调整影响，土地市场成交量较二季度明显下滑，成交价格也因优质地块入市占比减少而下滑，同时溢价率也出现了下滑趋势，土地市场热度相比二季度确实有所降低。结合政策层面来看，7月份以来中央多部委强调“房住不炒”，多个热点城市也相继收紧了调控政策，如南京更是多次修改土拍规则，以控制地价、平稳市场；鉴于当前部分城市地市热度仍在较高水平，预计四季度整体政策面也是以收紧为主。在此影响下，土地市场成交溢价率大概率会进一步走低。
而在价格方面，在各城市供地主力区域由主城区逐渐向郊区转移的影响下，第三季度地价有所回落，各能级城市地价均出现了环比下滑趋势。接下来，随着优质土地入市比例更一步下滑、热点城市纷纷采取措施控地价等因素的影响，四季度地价将会进一步走低。不过，热点城市优质地块的竞争仍然会更加激烈，如东莞、南京等城市优质地块仍多以最高限价成交，上海多宗外郊环地块更是刷新了片区成交最高单价。
至于成交规模方面，截止9月20号全国土地市场成交量已经超出去年同期水平，在财政压力下，各地也会持续加大土地供应，预计2020年全年全国土地市场成交规模仍然有望超过2019年。
四、业绩篇：市场恢复向好，“三条红线”将加速行业分化
1、总结
(1)总体业绩：市场逐步恢复，单月同比增速稳步走高
今年前三季度，市场销售表现在一定程度受到疫情影响，特别是一季度，TOP100房企的操盘销售规模持续同比负增长，1-3月累计同比下降20.1%。二季度以来，市场逐步恢复，单月业绩同比自4月转正后也稳步走高。
随着项目施工进度加快、市场供货增加，规模房企的去化成效显著。自6月起，TOP100房企的操盘销售规模单月同比均维持在20%以上，8月进一步提升至30.7%；此外，7月累计业绩增速也首次回正，并在8月继续提升。整体来说，当前市场销售已经恢复至较高位，且表现趋稳。
(2) 行业格局：T0P30和TOP50房企门槛提升，行业分化持续
今年，在行业增速放缓的背景下，叠加疫情影响，更加考验房企的经营实力，百强各梯队房企业绩表现也呈现差异化。从操盘金额入榜门槛值来看，1-8月，TOP10、TOP30和TOP50房企的门槛较去年同期均有不同程度的提升。其中TOP10房企提升幅度最大，为12.5%；其次为TOP30房企提升3.3%，而与此同时，TOP100房企的入榜门槛值同比下降2.4%。
从行业销售业绩集中来看，1-8月，TOP50房企集中度同比进一步提升，而TOP51-100以及TOP101-200两个梯队房企的集中度较2019年同期分别下降0.5、0.8个百分点。综上可以发现，当前市场环境下，各梯队房企集中度延续了分化格局，规模房企竞争优势凸显,而TOP50之后的房企销售仍面临了较大的增长压力。
(3) 销售目标：首8月近6成房企业绩完成不足60%，四季度需加快去化节奏
(4) 企业表现：7成房企累计业绩实现同比增长
2、展望
(5) 四季度展望：市场供货量加速提升，持续关注销售回款
四季度，房企进入业绩冲刺季，市场供货加速提升，将带动成交增加。但行业整体去化仍承压的基本面未有明显改善，叠加“三条红线”新规试行，高杠杆、高负债运营模式无法持续，倒逼房企加快提升运营管控效率。同时，我们认为新规之下，将加剧行业分化格局，推动集中度加快提升。
1) “三条红线”启动试行倒逼房企提升运营管控效率
随着9月房地产资管新规“三条红线”启动试行，进一步收紧融资端，高杠杆、高负债运营模式无法持续，行业成本效应凸显出来，倒逼房企加快提升运营管控效率、平衡财务指标。未来，房企站稳市场的核心竞争力将主要依靠运营能力和产品力的提升。
“三条红线”管控之下，房企还是要通过销售回款回补现金流，保证企业资金周转。一方面，继续深化线上线下销售渠道，采取合理的降价措施，把握住中秋国庆假期、双11以及年终三个重要营销节点，提振销售业绩；另一方面，加强回款流程管控，缩短回款周期，提速现金回流。此外，在推进项目入市进程中，也要更加注重工程质量和施工安全问题，避免负面问题影响销售进度。
2) 四季度市场供货加速带动业绩增长
今年由于受到疫情冲击，房企整体销售与供货节奏后移，全年业绩目标的实现也主要看四季度表现。从各开发商供货安排来看，下半年供货节奏普遍加快，供货量也显著高于上半年，四季度将是市场供货高峰期。高供货量将会带动成交量的上升，从而作用到销售业绩增长上。但同时随着新项目入市加快，市场竞争也会相应加剧，更加考验开发商产品力与营销能力。
3) 新规将加速行业分化，推动集中度进一步提升
在行业增速放缓的背景下，叠加疫情冲击，更加考验房企的经营实力。今年TOP30和TOP50房企门槛均有所提升，可以发现规模房企竞争优势更加凸显。规模房企线上渠道建设相对完善，价格策略承受度更高，增强了抗风险性。而TOP50之后的房企，在产品力、营销力提升上都面临了更大的压力。
而新规的颁布，将会进一步拉大差距，财务稳健、现金充足的房企将会拥有更多的优质资源和机会，抢占更多的市场份额。我们预计，新规之下，行业分化格局将加剧，推动集中度加快提升。
五、投资篇：“三道红线”下投资积极性放缓，料四季度将更趋于谨慎
三季度土地市场量价齐跌，自二季度的投资反弹趋势有所放缓，但溢价率仍然维持在一年以来较高水平，部分核心城市优质地块仍是企业纳储补仓、调结构的主战场。新增土储货值来看，部分房企在二季度积极纳储后，节奏有所放缓，但国企、央企仍然表现相对积极。
企业表现上，销售TOP11-30强房企拿地意愿最为强烈。二季度、三季度拿地销售比远超百强中的其他房企，规模进阶的诉求仍强烈。相比之下，土储较为充裕的龙头房企拿地却愈发谨慎。整体来看，强者恒强的格局未变。
四季度在宏观调控力度不减的情况下，预计企业投资将趋于谨慎，从近期房企释放的投资意愿来看，聚焦和深耕仍是主要战略。未来各城市土地市场将进一步分化，基本面优势较强的一二线和强三线城市将持续受到房企青睐。
1、总结
(1) 前三季度6成新增货值集中于销售TOP20，强者恒强格局未变
截至2020年8月末，新增货值百强门槛达到148.55亿元，同比上涨32%，新增土地价值、新增土地建面的百强门槛分别为51.54亿元和92.75万平方米，同比涨幅分别为38%和8%，房企拿地虽然在一季度受疫情影响较大，但二季度房企投资快速反弹，补充土储积极性大幅提升。
在新增货值的集中度方面，规模房企延续了“强者恒强”的格局：在TOP10房企拿地态度相对谨慎的情况下，新增货值仍占百强房企的39%，较去年同期仅下降3个百分点，其次TOP11-20房企新增货值占百强的22%。总体而言，销售前20强房企占据了六成新增货值。
(2) 销售TOP11-30房企拿地最为积极，第三季度拿地节奏有所放缓
虽然2020年一季度受到疫情影响，土地市场低位运行，但二季度以来地市明显反弹，企业拿地积极性明显提高，在短期积极补仓后第三季度拿地节奏放缓。从上市公司中期业绩发布会和百强房企的拿地销售可见一斑：截止8月末百强房企拿地销售比达到0.43，较2019年全年提升0.09。
分梯队来看，各梯队的拿地销售比较2019年也均有明显提升，企业整体拿地积极性较高。其中仍然以TOP11-30的房企拿地积极性最高，拿地销售比分别达到0.54和0.57，远超百强中的其他房企，规模进阶的诉求仍强烈。如绿城1-8月积极纳储，拿地销售比高达0.68，在土储的支持下销售排名也稳步前进，1-8月操盘金额成功进入TOP10行列。
(3) 溢价率冲高后小幅回落，自二季度的投资反弹趋势有所放缓
二季度土地市场在部分热点城市的带动下快速升温以来，整体溢价率居高不下，但三季度重点监测房企拿地高溢价率比例较第二季度已经有所回落，成交溢价率在20%以上的地块占比下降4个百分点，整体市场朝理性方向更进一步。
高溢价地块主要集中于二线省会城市和三四线热点城市：南昌、西安、福州、宁波、合肥等多城有热点区域地块出让，以南昌为例，华润、保利、正荣等规模房企均以超过50%的溢价竞得地块，福州7宗主城宅地集中出让，旭辉、正荣、建发等企业拿地溢价率也均在20-30%范围内；三四线城市中则以徐州、绍兴、佛山等城市高溢价地块较为常见。
(4) 滨江、首开等房企三季度拿地积极，TOP50房企中二成8月未拿地
(5) 投资聚焦高能级城市，一二线投资占比近五成
2、展望
预计四季度企业投资将更加趋于理性和谨慎，资金面“三条红线”和城市层面调控收紧成为抑制房企积极拿地的两大因素。
从企业端来看，“三条红线”的出台对未来企业融资产生较大限制作用，大部分房企为维持现金流安全的情况下投资预算预计将有所下调，但国企和央企的优势将进一步凸显。
此外在前三季度不少房企逆市纳储，已经完成了对总土储的补充，从上市房企的中报发布会来看，房企接下来的投资预期以稳健、谨慎为主流态度，中南、大发、华润、绿城等品牌房企均表示了在土地投资方面不会盲目追高、回避高价地块；小部分房企仍持积极态度，如招商、建发等表示已做好充分的资金准备，如果土地市场有合适的机会仍然会相对积极拿地，大部分房企的总土储能够维持未来3-4年开发，对拿地的“刚需”不算强烈。
表：部分典型房企2020年下半年拿地态度预期（略）
市场端则有南京、无锡等热点城市在第三季度出台了例如“重启摇号”、增加住宅供应的政策，从供给端调整土地市场的热度，溢价率在第四季度仍有下行的可能。
整体来看，第四季度在投资预期趋于谨慎的氛围下，拿地方式还将继续多样化，旧改、产城结合、TOD模式等多管齐下，是房企增强纳储实力和控制成本的主要方式，也是未来房企拿地的大趋势；而在投资分布上，一二线城市仍是房企投资的首选，三四线城市则面临较大分化，核心三四线城市仍具投资潜力，东莞、佛山、无锡、南通等受红利辐射较多的三四线城市前景更加明朗，未来房企拿地时“价值”将比“价格”更具备参考意义。
六、融资篇：三条红线压顶，后期房企融资压力加大
1、总结
(1) 三条红线压顶，降负债成为房企目前首要任务（本节有删减）
2020年前期由于疫情的原因，虽然政策持续强调“房住不炒”，但宏观上宽松的货币政策带动资金流向房地产行业，带动房地产投资、销售和土地市场回暖，也快速抬升了房地产整体的杠杆，2020上半年179家房企的加权净负债率（永续债作为权益）约为87.86%，较年初提高了4.45个百分点，63.7%的企业净负债率上涨。
进入三季度，上半年房价上涨过快的多个热点城市相继出台限购限贷政策，与此同时，监管进一步收紧融资，信托融资持续受到严格监管，7月住建部座谈会重申行业政策指导思想，防止资金违规流入房地产；8月20日，住建部和央行召开了重点房企座谈会，明确提出要实施好房地产金融审慎管理制度，同时也宣布了房企融资的“三条红线”，意在管控房企有息债务规模和拿地强度，来改善经营性现金流量净额，房地产融资面临收紧。
(2) 三季度融资总量同环比下降，降杠杆下未来融资趋紧（本节有删减）
据不完全统计，2020前9月95家典型房企的融资额为11708.07亿元，同比微涨0.91%，变化不大。就三季度而言，2020年三季度融资额3475.48亿元，同比下降6.2%，环比下降16.1%，相对于2020前两个季度超过4000亿元的季度表现来看，三季度融资额处于年内融资低位。一方面，主要由于前两个季度因债券到期，以及货币政策宽松原因房企融资量较大；另一方面，由于前期土地过热等原因，后期调控跟进，加上住建部等举行的房企座谈会重点提及降杠杆，在面对未来具体调控措施不明朗方向趋紧的情况下，房企收紧融资。
从各企业来看，约51%的房企的融资规模有所增加，其中有23%房企的融资增幅超过50%，此外，融资总量最高的为阳光城，约有836.2亿元，同时华夏幸福、中南建设、中国恒大、金科股份的融资额也超过500亿元。从梯队来看，中间两个梯队TOP11-30和TOP31-50分别实现同比增长，分别同比增长11.2%和6.8%到4870亿元和2318亿元，而TOP10房企和TOP51+梯队的房企均同比出现了5%以上的降幅，其中头部房企主要由于自身已经形成较为强大的回款机制，出于自身降负债、稳负债的需求而减少融资。
(3) 宽松性货币政策影响成本下降，但未来降负债压力下成本有上升趋势（本节有删减）
而从企业的债券类融资成本来看，2020年前9月房企新增债券类融资成本6.11%，较2019年全年下降0.96个百分点，整体融资成本的下降主要由于一方面境外债券发行的大幅减少，前9月境外/境内债券比0.94，较2019年全年下降0.81，同时，由于全球前期整体货币环境宽松带动整体债券利息成本下降，此外，境内超短融和境外短债发行量的上升也是导致成本下降的重要原因。
单月来看，2020年前9月房企单月的融资成本分化较大，1月房企发行成本相对较高，2-5月份的发行成本则出现大幅下降，6月开始房企的成本回升后又经历一波缓慢下降，但是9月房企的单月融资成本止住下降的趋势重新拉升0.25个百分点至5.59%，其中境内融资成本4.97%，是2020年以来单月境内融资成本最高值，主要由于三季度融资环境进一步收紧，特别是8月重点房企座谈会后房企降负债成重要任务，新增融资将会受到进一步监管，境内融资成本进一步上升。
(4) 国外环境动荡，境内债权融资占据主位（本节有删减）
从融资结构来看，三季度境内债权融资占比最大，且持续维持二季度以来的高位，占比达到61%，环比变化不大，同比上升11个百分点；境外融资占比为29%，环比上升了13个百分点至29%，同比下降12个百分点。截至2020年9月，房企境内债权融资额为6733.30亿元，同比上升23.0%；境外债权融资3410.03亿元，同比下降29.9%。累计股权融资305.63亿元，同比下降20.0%；此外，房企房企3月以来积极申请发行资产证券化产品，如万科、阳光城、中梁、新力等，累计资产证券化融资同比增长59.9%到948.89亿元。
(5) 房企分拆物业上市热情不减，恒大、融创、华润加入战局（本节有删减）
据统计，截至2020年9月25日仅有汇景控股、港龙中国成功在港交所IPO上市，而排队上市的房企则多达11家，其中海伦堡、奥山、万创国际以及鹏润控股的招股书已经过期，截止2020年9月25日仍未更新，未来是否继续申请上市仍然有待观察。整体而言，今年房企的上市热情仍然较为积极。
除了寻求集团整体的上市之外，房企在2020年分拆旗下业务板块上市使其成为独立的融资平台掀起了一波新的高潮。截至2020年9月25日，共有3家房企旗下公司成功上市，同时还有13家正在排队中，华润、融创于8月递交物业板块的招股说明书，加入战局。此外，恒大物业于9月25日获得联交所上市批准。房企分拆旗下物业上市不仅仅局限于物业，绿城代建方面的业务也提交了上市申请书，7月17日绿城管理通过了港交所上市聆讯，成为“代建第一股”；此外，雅居乐园林管理公司雅城也于2020年6月24日提交了上市申请。
2、展望
房企前三季度融资表现较为波折，但整体来看，2020年前9月的融资总量同比变化不大。不过自8月20日重点房企座谈会之后，房企融资环境收紧信号越来越明显，房企融资量也应声下跌，同时融资成本止跌抬升。展望未来，“730”政治局会议定调：坚持“房住不炒” ，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。同时，实施好房地产金融审慎管理制度，跟踪评估执行情况，不断完善规则，稳步扩大适用范围。下一步，围绕“三条红线”进行的房地产融资调控将成为主要战场，房企降杠杆将成为房企发展的主旋律。
在此背景下，年内融资环境将进一步收紧，一些非标前融等融资方式预计可能会受到严格监管；在开发贷方面，由于房企整体有息债的增长将受到不同层面的限制，开发贷批准额度可能下行，融资成本或将进一步拉升。而由于融资受控，房地产拿地及开发速度将会受到较大的影响，行业将向平稳运行发展，由过去粗放式的杠杆开发走向未来精细化的运营管理开发，由此对房企的产品力开发升级、运营能力将提出更大的挑战。同时，由于以往通过高周转、高负债实现弯道超车的概率将缩小，而部分净负债率控制较好的规模房企则将迎来发展机会，未来强者恒强的格局将逐步稳固。
在此情况下房企可在多方面进行应对：在销售端，线上线下的多元营销持续发力，保证规模增长，同时加强销售回款，促进现金回流补血；企业内部战略方面，内部变革将行，提升组织效率加快抢跑是必要的举措；在融资端，未上市的房企可以争取上市打开资本市场，降低杠杆率，拓宽企业的融资渠道，已上市的房企积极开展更多元化的融资渠道，同时加强与金融机构的合作。
七、城市篇：三季度一线坚挺、三线超预期，四季度料将稳中微降
回顾2020年前三季度，开局很“难”，年初受新冠疫情的影响，2月的“断崖式”下跌后，购房需求迎来了一波集中释放期，3月开始攀升、5月同比转增、6月年内新高，7-8月淡季“不淡”，前8月累计跌幅收窄至7%，虽然9月成交略有回调，但同比依旧保持增势，市场惯性延续。
总体来看，不同能级城市呈现出典型的分化行情，一线供需两热，上、广、深均保持着较高的成交热度，主要得益于一方面中央纾困政策不断，LPR中枢下移，实体经济不振都导致了部分资金变相流入地产行业；另一方面，人口持续净流入使得一线刚需、改善需求都相对旺盛，疫后复苏较快。二线城市迎来了需求的集中释放期，7-8月成交维持高位，不过分化持续加剧：杭州、宁波等热点城市调控升级也难抑居民购房热情，二季度同比延续增势；反观苏州、郑州、昆明等楼市下行压力较大，市场行情相对冷淡。三四线城市2020年成交表现显著超过预期，前8月累计降幅仅为3%，市场恢复程度在不同能级中居首。
事实上，央行近期出台的 “三道红线”，房企融资环境整体趋紧，倒逼房企去杠杆、降负债。地方层面，因城施策、“紧多松少”，调控政策大概率继续维稳，以求落实“三稳”预期。叠加9月市场行情也出现“转淡”苗头，我们预计四季度成交或将稳中微降，一线需求相对坚挺，成交或将高位维持；热点二线调控预期加强，有望带动成交规模回调；三四线在返乡置业、以价换量双重刺激下，成交热度大概率延续。
(1) 新房供应：同比增9%但较上季月均降7%，四季度一二线新增量回升（本节有删减）
2020年，受新冠肺炎疫情影响，一季度商品住宅供应持续低位运行，4月随着复工复产有序推进，供应探底反弹，同比由负转正，增长11%，5-6月，随着年中业绩冲刺期到来，房企供货节奏加快，供应稳中有升。
进入7、8月，总体供应规模相较于二季度月均稳中有降，但同比仍维持9%的正增长。其中，一线城市供货力度依旧不减，7-8月供应面积同比增长41%，相较二季度月均增长6%；二线城市和三四线城市整体供货力度相较二季度有所回落，但同比仍增7%。
1) 7-8月新增供应同比增9%，一线同比大增41%，二线、三四线增长7%（部分略）
7-8月，100个重点城市商品住宅新增供应面积9269万平方米，同比增加9%，相较二季度月均下滑7%。
4个一线城市整体供应600万平方米，同比增长41%。与二季度相比，7-8月月均供应仍保持6%的增长。分城市来看，上海、广州、深圳放量显著，尤其是深圳，楼市持续高热背景下房企加速推货，7-8月供应同比增长114%，较二季度月均增长265%。反观北京，经历二季度放量后，7、8月供应明显回调，降幅高达48%。
23个二线城市新增供应共计4440万平方米，同比增长7%，但相较二季度月均下滑8%。同比来看，六成以上二线城市仍持续放量，海口、沈阳等增幅超30%，成都更是实现翻番。相较于二季度，受到季节性因素影响，近七成二线城市月均供应量明显回调，大连、福州等回调幅度超50%，宁波下滑幅度最为显著，达56%。
73个三四线城市新增供应4229万平方米，同比增长7%，相较二季度月均下降8%。同比来看，三四线城市涨跌参半，东莞、温州等强三线城市新增供应量近200万平方米，增幅超70%，张家港、衢州、晋江等由于低基数效应增幅超100%，而台州、江门等供应明显缩水，同比腰斩。相较于二季度，近七成三四线城市供货力度明显减弱，岳阳、常德、金华等跌幅超60%。
表：2020年7-8月100个重点城市新建商品住宅新增供应情况（单位：万平方米）（略）
2) 9月同比持平但环比激增37%，热点一二线城市供应增势最显著（略）
3) 展望：土地成交节点与结构决定四季度迎来供应小高峰，尤其一线和热点二线增量显著
预判后市，考虑到房企面临年终业绩压力，势必加大推货力度，四季度商品住宅整体供应将大幅放量。
一线城市四季度供应将显著放量。主要原因有二：其一，今年以来，一线城市土地供应量大幅增长，1-8月一线城市土地成交金额增长超70%，或在四季度形成有效供应；其二，年终回款压力叠加“三条红线”制约，房企将在核心城市加速推货。
二线城市供应也将明显放量，但增幅或不及一线城市。一方面，房企为加速回款，也会加大在二线城市的推货力度，但考虑到前8月二线城市土地成交基本与去年持平，预计最终住宅供应增幅也将略小于一线城市。
三四线城市四季度整体供应预计基本与去年持平。主要原因在于房企回归核心一二线战略之下，前8月三四线城市土地成交金额同比仅保持小幅微增，因此四季度住宅供应不具备大幅增长空间。
(2) 新房成交：同、环比分别增13%和8%，四季度整体高位持稳、城市分化加剧（本节有删减）
2020年1-8月，全国100个重点城市成交整体呈现“先抑后扬” 走势。2月受到疫情影响，成交跌至历史低位，3月以来，随着疫情影响逐渐退却，成交稳步回升。进入三季度，7-8月尽管受到季节性因素影响，成交面积环比小幅回调，但同比仍维持10%以上增长，整体来看成交表现淡季不淡。尤其是深圳、杭州、南京、宁波等核心一二线城市，调控加码难改楼市高热，成交高位维持。但进入9月，一线城市成交依旧坚挺，热点二线城市如杭州、成都等成交环比皆有所回调。
预判后市，预计四季度全国商品住宅成交规模大体持稳，一线城市成交面积维持高位，三四线城市以价换量叠加返乡置业需求释放，整体成交仍有回升空间，二线热点城市短期内有所转冷，但后市如何仍有待进一步观察。
1) 7-8月成交同比增13%，较二季度月均增8%，一线、三四线增幅超20%（部分略）
7-8月，全国100个重点城市商品住宅成交面积9547万平方米，同比增长13%，相较二季度月均增长8%。
4个一线城市总计成交620万平方米，同比增长25%，相较二季度月均增长约22%，整体来看，一线城市7、8月淡季不淡。同比来看，北京、广州、深圳成交表现不俗，增幅在20%左右，上海增幅更为显著，达34%。相较于二季度，上海、深圳楼市热度不减，高基数效应下增幅仍超10%，北京、广州成交明显反弹，增幅分别达到43%和24%。
23个二线城市成交共计4714万平方米，同比增长约6%，较二季度月均增长9%。相较于去年同期，六成以上二线城市成交继续放量，杭州、宁波等热点城市成交持续发力，同比增长超40%，反观苏州、郑州、昆明等楼市仍面临下行压力，成交同比仍下降约20%。相较于二季度，近七成城市成交继续走高，西安、宁波等成交继续放量，增幅超40%，武汉进一步走出疫情阴霾，成交增幅更是高达81%。
73个三四线城市商品住宅总成交面积4212万平方米，同比增长20%，相较二季度月均增长5%。同比来看，六成以上三四线城市成交实现正增长，东莞、惠州等受到深圳楼市高热辐射，成交继续走高，相较去年同期增长超60%，洛阳、丽水等受到供应放量驱动，成交增长超50%。环比来看，五成以上三四线城市月均成交表现好于二季度，典型如惠州、无锡、珠海、东莞等强三线城市，成交增势明显，而梧州、淮南、东营等弱三四线城市，楼市仍面临下行压力，降幅超30%。
表：2020年7-8月100个城市新建商品住宅新增成交情况（单位：万平方米）（略）
2) 9月环比微降4%而同比仍增8%，一线城市高位保持，政策从紧后热点二线增幅回落（略）
3) 展望：四季度一线高位维持，二线环比回调，三四线成交好于预期
预计四季度全国商品住宅成交规模大体持稳，一线城市成交面积维持高位，三四线城市整体成交仍有回升空间，二线热点城市短期内有所转冷，但后市如何仍有待进一步观察。
预判后市，一线城市四季度成交面积仍将维持高位。一方面，一线城市7、8月楼市淡季不淡，预计四季度市场热度仍将维持，另一方面，四季度一线城市供货力度或将进一步加大，供给放量驱动下，潜在购房需求或将有序释放。
预计二线城市四季度成交规模较三季度有所回调。一方面，热点如杭州、成都、宁波、南京等，经历调控加码成交环比皆有所回调，但后市如何仍有待进一步观察；另一方面，沈阳、长春等北部二线城市即将步入楼市传统淡季，成交大概率季节性回调，而太原等城市短期内市场观望情绪仍然浓厚，成交大概率继续维持低位。
预计三四线城市整体仍将好于市场预期。三四线楼市尽管仍面临下行压力，但考虑到临近年终业绩冲刺，房企在三四线城市常态化以价换量，叠加年末返乡置业需求持续释放，三四线行情或将略好于市场预期。
(3) 二手住房：三季度为近两年新高点，热点从紧调控影响料将逐渐显现（本节有删减）
三季度，全国主要城市二手住宅市场已基本恢复正常且总量创下近两年新高点，但自7月以来的热点城市调控政策加码还在发酵，深圳、杭州等部分城市成交热度开始有所滑坡。预计政策压力导致市场预期生变，四季度部分重点城市成交规模有可能高位回落。
1) 前8月15城成交金额同比增16%，苏州、成都规模缩量显著近50%（部分略）
截至第三季度，全国重点城市二手住房市场已修复至疫情水平。15个典型城市2020年前8月二手住房成交金额累计同比已正增16%，可见市场已修复疫情所致空缺。受第一季度疫情影响，前8月二手住房累计成交面积8538万平方米，同比仍降5%，但较前6月已大幅收窄12个百分点。
单月来看则更为显著，7、8月整体成交面积同比涨幅均在30%左右。在以一线及核心二线城市市场为主的支撑下，前8月二手住房成交面积同比增速持续扩大，7月整体体量达到近两年新高，为1557万平方米。后由于深圳、南京、杭州、成都、苏州、天津等相继出台调控政策对疫后市场修正，政策影响下8月整体成交体量环比降3%，但同比仍增36%。
根据前8月累计同比增速判断，我们认为全国二手住宅整体成交规模有望在第四季度内回正，且以后续4个月单月同比增速保持与8月一致计算，15个典型城市全年二手住房成交面积预计同比增9%。
一线城市成交规模超3500万平方米，广深同比增30%以上。前8月北上广深4城二手住宅累计成交3525万平方米，同比增17%。具体来看，北京、上海疫后新房市场对二手房市场有一定积压影响，但2城前8月二手住宅成交面积也同比增5%，其中上海成交面积更突破千万方达1387万平方米。值得注意的是广州、深圳2城，第二季度“房抵贷”风波后，2城刚需需求继续释放，至8月末累计成交规模双双突破600万平方米，前8月同比分别增33%和61%。当然受新政影响，深圳二手住宅市场成交热度显著向新房转移，8月已较7月环比降11%。我们认为，在充裕的刚需置业与改善置换需求下，一线城市二手住宅市场具有强支撑，全年成交规模创新高无忧；但在调控政策收紧下，第四季度单月成交表现或将有所回落。
二线城市市场分化明显，南京、郑州、杭州等市场恢复，重庆、成都、苏州等规模仍较低。前8月11个核心城市共成交二手住宅5013万平方米，同比下降15%，降幅比前6月收窄12个百分点。南京、青岛、合肥、郑州、杭州等5城市前8月成交面积同比增速回正，其中南京、青岛、合肥同比均增10%以上，市场已摆脱疫情影响。但由于二线城市购房者受疫情冲击程度各不相同，因此疫后各城市间市场分化情况明显加剧。厦门、天津、武汉、重庆、苏州、成都等城市前8月二手住房成交面积累计同比仍未回正，武汉、重庆、苏州、成都等更是缩量严重，累计同比跌幅超过20%。值得注意的是，武汉、重庆、苏州、成都等新房市场均销售表现优异，如成都前8月新房成交规模已与2019年齐平，但二手住房同比跌幅达48%，这一类市场购房需求由二手房市场流入新房市场的现象明显。鉴于当前除苏州、成都以外其余城市二手住宅单月成交规模均已超过2019年同期，我们认为绝大多数二线城市全年二手住宅成交规模有望同比回正，但苏州、成都等城市场恢复仍有较大压力。
表：15个典型城市2020年前8月二手房累计成交情况（单位：万平方米）（略）
2) 9月成交同比增24%，深、宁、蓉等多城受调控影响成交环比回落（略）
3) 展望：政策压力致预期生变，四季度部分重点城市成交规模可能高位回落
当前全国主要城市二手住宅市场均已正常化，成交大多同比、累计同比增速回正。因此我们预计除苏州、成都以外其余城市全年二手住宅大概率将创新高。但考虑到深圳、杭州、苏州、南京等城市均已出台相关调控收紧政策，对换房、投资等均有一定限制，因此我们预计各热点城市第四季度成交规模或将环降。
(4) 房价：整体稳中趋降，一线涨、二线稳、三四线涨跌持续分化（本节有删减）
三季度全国房价中枢依旧延续逐渐趋稳的态势，“房住不炒”下整体市场一二手房价同比增速均收窄。各能级城市房价走势分化明显，一线城市同、环比齐升表现突出，二线及强三线同、环比涨幅持续收窄，部分弱三四线城市疫后复苏缓慢，城市房价同、环比增速仍下行。
1) 70城新房房价稳中有落，一线一二手房房价上扬，二三线同比涨幅收窄
全国商品住宅销售价格遵循“房住不炒”主线，整体稳中趋落。从国家统计局发布的70个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况可以看到，截至2020年8月底，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅有所扩大，二三线城市同环比涨幅持续收窄。具体来看，新房价格同比一线上涨3.9%，增幅扩大0.3pts，二线上涨5.0%，三四线上涨4.5%，涨幅均收窄0.2pts。各省市充分发挥主体责任，确保了疫情期间城市销售价格未出现大涨大跌的现象。新房环比方面，整体呈小幅波动，各能级房价与上月大体持平，环比涨幅变动来看，一线、三四线分别上扬0.1pts和0.3pts，二线则收窄0.3pts。整体来看，全国各能级城市房价稳中有落的趋势延续。
相应的，二手房房价在同环比上与新房房价趋稳态势一致，但一线城市表现更为突出。整体而言70个大中城市整体价格同比中枢上涨2.2%，二三四线及整体涨幅小幅趋落态势继续保持。环比上各能级城市二手房销售价格稳中微升，房价增速趋于持平或有所回落，延续前两月2个百分点左右增速。值得一提的是，一线城市较2019年年中同、环比涨幅持续扩大，同比涨幅较2019年年底升至5.2pts，环比涨幅1.08pts突破年内高点。
2) 北、上、苏、蓉等核心一二线同比领涨，强三线房价“稳健”（部分略）
第三季度，各能级城市房价普遍上扬，随着多省市相继收紧调控，同比涨幅有一定收窄。截止至2020年8月末，从CRIC监测的96个重点城市新建商品住宅成交统计均价来看，多数核心城市同、环比稳中有升，受疫后市场火热带动，部分强三四线城市房价也持续走高。局部弱三四线城市受市场下行压力影响叠加疫后市场复苏较慢，新房成交均价仍低于2019年同期水平。
分能级来看，一线城市北京、上海房价同比涨幅较大，新政影响下各城环比略有回落。第三季度北上广深4城整体房价稳中微升，仅深圳同比跌3%，其余3城中广州同比微升0.4%，北京同比涨幅7%，上海涨势最高达10%。这主要是由于疫后上海等豪宅项目频频认筹爆满、开盘售罄等。可以看到一线城市整体房价仍坚挺。值得一提的是，7月起以深圳为首政府紧受调控，4城房价环比第二季度均有1%左右小幅回落。
苏州、成都等房价同比上升显著，长春、昆明等楼市复苏房价缓升。从同比来看苏州、成都、呼和浩特、兰州更是增长20%以上，成都为最涨幅达32%，高价项目相继带动城市房价结构性上扬。其余城市除青岛、南昌、长春外房价较2019年同期也均有上升，但同比涨幅均在20%以内。另外，随着疫情基本缓解，部分弱二线城市如西宁、长春、西安、沈阳、济南等第三季度房价相较第二季度略有上升。同时，天津、海口、苏州、重庆等城市房价回调，多数集中在近期调控加码城市。
三四线城市分化明显，江阴、宜新、淮北等房价同比增20%，部分弱三四线则有所回落。随着国内疫情基本得到控制，房地产市场逐渐正常化。但三四线城市间购房者素质、需求的差异使得城市间复苏速度出现明显差异。在房价上即表现为，部分江、浙、徽一带强三四线卫星城市受惠快速补涨，桐庐、建德、江阴、台州、宜兴、泉州、淮北等皆同比涨20%以上，淮北涨幅更是高达40%。城市购房需求充足下疫后市场快速回暖，房价坚挺稳健。其余城市房价则均有一定回调，多数在10%以内，整体价格可控。
图：2020年8月96个重点城市商品住宅成交均价变动情况（单位：元/平方米、%）（略）
3) 展望：调控收紧下一二线房价涨幅趋缓，弱三四线或将因以价换量而下行
“房住不炒”主基调不变下，我们预判第四季度全国整体房价水平仍将维持稳中微升态势。且基于“避免房价大涨大跌”的主要目标，我们仍未各能级房价变化也将以稳为主。
第三季度住建部先后发布二次房地产座谈会，多数上半年楼市火热城市也相继加码调控。考虑到政策影响将在第四季度具体显现，部分房价出现跳涨的城市也将寻求“高低配备案”以弥合房价涨幅。因此我们预计一线、核心二线及部分强三线城市第四季度房价同、环比涨幅将稳中微降。同时基于三四线城市楼市加剧分化预判，弱三四线城市房价或将随市场景气度下行、项目普遍以价换量而一并下行。
(5) 库存：八成城市同比扩容，四季度一二线持稳微增而三四线去化承压（本节有删减）
2020年第三季度，八成以上城市库存同比明显扩容，柳州、贺州等城市库存量翻倍增长，三成以上核心城市消化周期同比小幅回落，各能级城市分化加剧，预计四季度一二线城市库存将持稳或小幅增长，三四线市场库存仍将继续扩容，未来去化压力不容小觑。
1) 8月末商品房待售面积同比增0.5%，第三季度住宅回落显著，商办去化难
据国家统计局数据显示，截至8月末，商品房待售面积达50051万平方米，同比增长0.5%。得益于第三季度新房销售表现亮眼，整体商品房待售面积有序下降，较2020年初减少2953万平方米。
具体而言，住宅物业去化强劲，但商办依旧存在一定库存积压。其中，办公和商业营业用房待售面积分别为3693万平方米和13031万平方米，较第二季度末几乎持平。住宅方面库存量已连续6月负增长，8月末待售面积22834万平方米，较1-2月年内高点下降2863万平方米，或是由于疫后大量积压新房开盘快速去化，整体去库存效果显著。
2) 三成以上核心一二线消化周期收窄，柳州、北海等弱三线库存同比上扬（部分略）
与全国商品房走势相吻合地，疫情影响下商品住宅存量同比上升明显，第二、第三季度楼市陆续复苏后，各能级城市商品住宅库存及消化周期出现明显分化。
截至8月末，63个重点城市商品住宅库存量47450万平方米，同比2019年8月末增幅高达11%。尽管第二、第三季度全国市场快速复苏，市场持续放量，但仅限于一线及部分二三线核心城市，相较下成交长期处于低位的弱三四线城市仍难去化，整体库存量仍在不断攀升。7月起多地发布新政加码调控，放缓热点城市去化速度，从数据来看，8成城市库存同比有所扩容，重庆、武汉、郑州等热点城市库存量同比涨幅皆在5成以上，柳州、贺州等三四线城市更是库存翻倍。
基于疫后各能级城市经济复苏程度不同，全国市场消化周期出现明显分化。一方面，沿海及江浙一带，受旅游业及电商行业带动下经济及楼市复苏最快，三成以上核心一二线城市消化周期同比下降。另一方面，北海、江门、宜兴等7个城市消化周期已超30个月，另有常熟、柳州、梧州等7城同比翻倍，库存压力不断积聚。由于市场长期低位运行叠加疫情影响，居民购房信心持续低迷，去库存压力仍保持高位运行。
图：63个重点城市2020年8月末商品住宅库存及消化周期（单位：万平方米，月）（略）
3) 展望：核心一、二线城市库存持稳微升，三四线市场库存将继续扩容承压
我们认为，基于疫后全国市场复苏表现良好，四季度供应仍将稳步放量，需求也将持续释放，整体库存仍保持稳中有增态势，库存消化周期有望小幅回落。不过城市间分化或将持续加剧，库存压力将主要集中在前期需求透支严重，基本面缺乏支撑的三四线城市，而一线和核心二线城市受政府约束，陆续发布新政加码调控，抑制市场热度。库存量有望持稳或延续小幅增长。
具体而言，一二线城市库存量或将继续持稳乃至小幅增长。基于前期市场热度过高，中央先后召开二次座谈会稳楼市，一二线核心城市相继加码调控，需求端收缩的情况下后期库存去化难度间接升级，整体趋势有望持稳或小幅增长。
而三四线城市四季度库存量仍可能继续扩容，一方面，多数三四线城市市场长期购买力不足，基本面缺乏支撑下难以激发需求；另一方面前期挤压的供应仍在持续放量，非刚需购房者观望情绪加剧，库存压力或将持续放大。
八、营销篇：部分房企折扣有望下探，营销方式三轨并行
1、总结
(1) 三季度营销平稳，房企营销呈三大特点
受到新冠疫情的影响，上半年房企营销呈现阶段性特点，一季度线下售楼被停，房企集中力量转战线上售楼。随着疫情形势好转，3月初线下营销逐步恢复，房企线上线下双管齐下，房企营销逐渐达到高潮，6月年中房企业绩进入抢收期。三季度伊始房企营销节奏步入平稳期，前三季度的折扣整体仍在9折以上，特价房折扣保持低位。
整体来看，三季度的房企营销方面呈现了三个特点：恒大、富力这类房企的折扣营销。恒大继8月打出78折后，9月619盘低至7折，进一步加大营销力度，抢占金九银十黄金季。富力在8月17日与广汽跨界营销，房、车和车位以8.17折扣统一营销。多企业与渠道合作。渠道合作近几年关注度较高，企业考虑到自身利润水平，让利幅度较为有限，房企营销更多从渠道入手，如与贝壳等签订A级代理协议，提高佣金比例等。集团层面造节活动增多，如碧桂园广清区域携手天猫好房“917碧淘好房节”，万科地产上海区域“十全九美好房节”，华润置地全国6大区70+城市“中秋国庆购房节”等。
1) 恒大、富力等房企直接折扣让利促销售抓回款
由于上半年受到疫情影响，房地产市场的不确定性增大，另外融资环境再度收紧，以恒大、富力为首的头部房企直接折扣让利促销售抓回款。恒大全年多次举办集团折扣营销，9月重回7字头， 9月7日至10月8日，全国619个楼盘全线7折，恒大总部与地区公司部门负责人以上领导，公开优惠基础上，拥有额外96折的签批权限；并且未来30天，加推至少40个纯新盘入市。“金九银十”两个月，单月销售目标1000亿元。富力则是在8月17日与广汽集团跨界创新营销，打出购房、购车位和购车三重优惠，以8.17折统一折扣提升影响力。
2) 渠道依赖加深，佣金费率水涨船高
房企对渠道的依赖逐步加深，佣金费率不断上涨。对于房企来说，渠道分销的优势在于节省人力和营销成本，而且渠道分销往往以业绩为导向，效果更为直接。尤其是在市场景气度不高的环境之下，房企为了促进销售也会启用更多的营销手段，不过之前渠道对房企而言是一种锦上添花的营销模式，近年来业内对渠道的关注度和使用率都在走高，甚至产生了依赖。一方面是现在企业折扣力度较大，让利空间已经有限，再持续地降价压缩利润空间收效也并不明显，不如选择将一部分营销成本拿来支付渠道费用，去化效果更好。另外一方面渠道本身也在不断壮大，像线上的渠道平台贝壳、天猫好房等具有推广能力强，客源规模大的优势，线下一些地方的中介更是直接把持着大量的客源，房企为求业绩也不得不转向渠道合作，但是这种依赖也导致渠道话语权提升，进而不断提高佣金费率。
3) 造节营销声势浩大，活动形式不尽相同（略）
2、展望
(1) 部分房企折扣有望下探，渠道营销热度十足
四季度是房企全年营销的重头戏，预期四季度的营销主要围绕中秋国庆假期、双十一以及年终这三大节点来展开，营销活动的规模和折扣的力度均有望扩大，营销方式上也会有所创新，付款方式折扣等加速企业回款的营销举措有望增多。
深耕自有平台，借力渠道营销双向并行。在营销平台选择上，除了企业自有平台之外，借力渠道销售仍是房企一大方向。双十一期间预期将采用自有+电商双平台的推广方式，并且可以期待的是今年双十一的营销规模要明显大于往年。双十一本就是电商营销节点，今年京东、天猫等电商都加大了对售房的投入，特别是天猫和易居强强联合成立“天猫好房”平台，获得了一众房企的支持，甚至部分房企管理层已经明确要拿出批量房源参与双十一活动。想要打响招牌，在成立之后的第一个双十一组织一场规模盛大的营销活动很有必要，而房企也会积借势这一渠道来推广项目，加强销售。
四季度房企优惠力度可能分化，部分触及三条红线或者资金压力较大的房企折扣力度有望下探。四季度是房企冲刺业绩的关键期，营销节点比较多，全年目标大考来临，加上新出台的三道红线政策对企业的债务提出管控，房企将会更加关注销售回款。因此我们认为部分房企特别是资金压力较大或者触及三条红线的房企，四季度折扣力度有望扩大。9月初，恒大已经推出全国7折的全面折扣，预期其他房企将会跟进，但是难以达到如此的力度。特价房方面折扣力度会大于整体折扣，预期在7-8折区间内的特价房会增多，尤其是双十一期间特价房、秒杀房力度会比较大，少数会低至5折甚至以下。
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