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主题公园筹建开发完整流程

摘要:主题公园的整个筹建过程需要3至5年。在初期的策划阶段,开发商需要组建一个工作团队并提出初步的概念规划,然后聘请设计公司或其他咨询公司进行论证、优化、可行性研究并最终形成总体规划。
一、概念规划、可行性研究、总体规划
概念规划提出项目的基本概念和定位;可行性研究对概念规划进行验证、细化,确定项目开发的限定条件;总体规划在概念规划和可行性研究的基础上对项目进行具体的规划。
本阶段工作团队组成:业主、主题公园经营专家、经济可行性研究专家、建筑师、公园规划专家、创作团队等。此阶段大概需时一年。本阶段工作成果包括概念规划、可行性研究报告以及主题公园总体规划。这是一个由粗及细的过程,将为下一步的设计、建设和经营提供依据。
1. 概念规划
根据业主的意图,在了解市场的基础上,形成拟建项目的原始创意,明确项目的定位,详细描述项目的基本概念,对业主希望实施的内容和希望达到的目标进行阐述。这部分工作通常由业主完成或者在顾问机构的协助下完成。
2. 可行性研究
可行性研究在概念规划的基础上对市场进行进一步调查,以验证概念规划提出的各种构想是否可行,并对项目的主要指标进行明确。
2.1. 任务
(1) 了解市场现状、发展趋势、竞争形势,评估拟建项目市场潜力;
(2) 确定公园的类型,明确目标游客;
(3) 预测游客数量、停留时间和人均消费;
(4) 设定公园的规模;
(5) 确定潜在的财务表现,限定最大投资额;
(6) 为总体规划提供各种限定性参数,为下一步的总体规划、设计、建设和经营提供指引。
2.2. 可行性研究主要步骤和工作内容
(1) 了解项目基本情况
了解讨论项目内容,实地察看项目地块。
(2) 地块和周边评估
评估地块和周边环境以确定用地的潜在实用性,考虑的因素包括对市场的接近性、物理局限性和参数、通达性、交通模式、周边开发、潜在互补或竞争性设施。
(3) 概念描述和市场趋势
研究目标行业,描述行业现状和探讨发展趋势,使对该行业不熟悉的人有基本的了解。
(4) 市场分析
市场区域将以到达项目的距离进行划分。分析人口统计学特征,研判市场潜力,主要包括人口增长、年龄分布、收入分布。分析旅游者市场,主要包括目前的规模、历史增长、其他特征。
(5) 评估可比项目
选定可比的项目并进行研究,了解其基本情况,如名称和地址、基本描述、价格、年度收入、财务表现、投资。
(6) 客源预测
预测拟建项目的未来五年游客数量,根据以下因素:计划的产品、市场规模、定性的市场特征、可比项目的市场占有率、地点、可能的竞争。
(7) 概念开发
对项目的物理设计指标进行建议,提供虚拟描述和效果图,主要指标包括建议的活动类别、建议吸引物组合、最小的面积、建筑物面积、饮食和零售面积、停车位数量。
(8) 财务分析
根据建议的概念规划和客源预测,对拟建项目的未来五年的财务表现进行预测,主要指标包括分类别收入、运营成本、营业利润、投资回报率。
(9) 开发成本设定
3. 总体规划
总体规划是在可行性分析的基础上进行的。除了物理空间的分配外,还要设计游客的游览经历、主题故事、吸引物组合等与主题公园相关的独特内容。这部分工作由规划设计公司和业主共同进行,是业主与设计公司互动的一个过程,需要不断地进行评估和多次的修改。
3.1. 主要工作内容
(1) 营造公园的主题
主题公园需要讲述一个连贯的故事,这个故事给游客一个独特的精神体验。主题的产生有许多途径,从一开始便有一个主题或者在创作过程中演化出一个主题。
(2) 游客经历设计
设计、描述游客进入乐园后在各个区域的经历,直至游客完成游玩离开乐园。
(3) 公园的布局
公园布局有许多形式,有些形式比较常用: 迪士尼采用“标志设计哲学”,在主通道底端设置类似迪士尼梦幻城堡等大型标志性建筑。无论采用哪种布局,最重要的是游客得到多少快乐,这取决于吸引物组合。
(4) 吸引物组合
吸引物组合是一个重大的决定:吸引物的类型、数量、质量以及专业化程度。这取决于竞争,要采用什么样的产品才能成为区域内最好的公园。在选择吸引物的时候,游客特征是最重要的考虑因素,包括年龄和收入。
例如高科技的具有故事情节的室内游戏以及模拟器游戏,成年人喜欢能够坐着;青少年则喜欢过山车等惊险刺激的游戏。根据预测的年度人数、旺季人数和高峰日人数来确定吸引物的数量。决策者的喜好是影响吸引物组合的最大因素。

图1
(5) 预算
在进行总体规划的时候,公园各部分的预算将更加明晰,这个预算还应该控制在可行性研究所限定的范围之内。
(6) 预留扩充空间
员工培训是确保游客体验和投资收益的重要保证,因此,需要一个员工培训中心。
(7) 其它一般性内容
土地使用、基础设施、平面开发、交通、人流规划以及确定道路、停车场、餐厅、厕所、商店等公园设施的数量和规模等。
二、政府审批程序
政府审批程序不必等到总体规划完成再进行,可以使用较为简化的版本。
三、公园设计
设计是决定最终产品的质量和造价的重要环节,应由具有丰富主题公园设计经验的设计公司(如深圳的创艺园文旅集团)进行。设计也是业主和设计公司的互动过程,大概需时一年。在公园设计期间,价值工程是确保建设造价的重要工具,在效果和造价之间取得一种平衡,最大程度提高资金使用效率。
四、资金准备
为项目筹备资金。除项目建设、设备采购和安装等大项开支外,开业前准备需要资金,例如节目制作、广告宣传、员工培训等,项目开业后的流动资金也需要预先准备。
五、施工图准备
设计通过后,根据设计图完成施工图。
六、施工
在施工过程中,项目管理是控制造价和保证工程质量的关键。施工过程大概需要2年时间。一般不要在大型设备的预算、价格、采购合同确定之前动工建设该分项。
七、设备采购
在吸引物组合确定后尽快进行考察、谈判、比较,尽早确定采购目标,适时签订采购合同。这部分投资额占主题公园建设总投资额的相当比例,对主题公园的吸引力有重大影响。
目前有著名厂商在中国设厂生产,有利于降低制造、运输和关税成本。如果选定的产品没有在国内生产,也可以探讨国外厂商委托国内制造的模式。在选定设备时,要综合考虑价格和使用过程中的可靠性、维护成本等因素。
八、设备安装
采购的设备需要在现场安装、调试。如果选购的设备来自一家或少数几家,厂家在组织生产和现场安装环节所需要的时间会比较长,拉长公园的筹建周期。如果由多个厂商提供设备,工期会相对较短。
九、开业前准备
开业前准备对主题公园的成功非常重要。主要的工作内容包括:
1. 组织架构设置、职责划分、职务说明书,人员招聘、培训以及生活安排;
2. 表演及娱乐节目的策划、演员招聘、道具制作、排练;
3. 市场营销,营销模式的确立、营销队伍的组建、各种广告的准备、网站建设、销售渠道建立、公共关系的建立;
4. 制定运营预算;

5. 确定政策和程序文件。在公园运营方面,可以借助国内外管理顾问公司的帮助,以提高效率,避免失误,特别是在培训环节,也有把主题公园完全委托管理公司经营的。
十、试业
试业的主要目的是:进行员工培训、记录整理工作流程、设施调整等,时间一般为21-30天。免费邀请客人试用,人数由少逐渐增多,让工作人员逐渐适应。
十一、正式开业
公园正式开门营业。
十二、更新、扩充
在美国,主题公园一般将年度营业额的3-5%留作更新费用,即使在不景气的年头,每三年都要进行一次更新。

 

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Posted by - October 10, 2017 417
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